Hvordan investere i Crowdfunded Real Estate påvirker dine skatter

Crowdfunding eiendomsmegling har fått stor appell i de siste par årene. Opplevelsen og uerfarne er alle dykking i denne unike muligheten til å investere i fast eiendom.

Hva er skattemessige konsekvenser av å investere i crowdfunding eiendomsmegling? Er det beskattet som et lager? En CD? En virksomhet?

Oppløsningen av hvordan crowdfunding eiendomsmegling er beskattet kan bli komplisert avhengig av type investering.

I denne artikkelen ser vi på noen få forskjellige scenarier for å hjelpe deg med å få tak i hvordan crowdfunding eiendomsinvesteringer blir beskattet.

Investeringsstrukturer

La oss først se på noen av de forskjellige strukturer og investortyper som ofte finnes i crowdfunding eiendomsinvesteringer.

Det er to typer investorer i en crowdfunded eiendomsinvestering: Akkreditert og ikke akkreditert.

En akkreditert investor har flere muligheter til å investere enn en ikke-akkreditert investor, men de har også flere risikoer. SEC Rule 501 i Regulation D definerer akkrediterte investor.

Disse investorene har en årlig inntekt på minst $ 200 000 for de to foregående årene og en nettoverdi på over $ 1 million.

Noen eiendomsmeglingskrevne nettsteder tillater bare akkreditert investorer å investere i sine prosjekter.

Prosjekter som en akkreditert investor ofte vil investere i, kalles egenkapitalprosjekter. Dette betyr at investor faktisk blir partner i et selskap, som ofte er en LLC (Limited Liability Company) eller LP (Limited Partner).

The LLC vil da investere i spesifikke eiendomsprosjekter.

Fortjeneste og tap fra en LLC flyter gjennom til investorer. På grunn av dette strømmer gjennom, betaler ikke LLC noen avgifter. Investorer betaler i stedet skattene.

Den andre vanlige formen for eiendomsmegling er gjennom gjeld. For denne typen investering trenger investorer ikke å være akkreditert og ikke eier egenkapital i et selskap. Med en gjeldsinvestering tjener investorer interesse.

De fleste gjeldsstrukturer tillater investor å kjøpe aksjer i et fond, noen ganger kalt eREITs. I dette scenariet er det likt å investere i en aksje eller CD.

Skatteeffekt av forretnings- / avtalestruktur

Ikke-akkreditert investorer kjøper aksjer i et fond har de enkleste skatteeffektene.

De mottar en 1099-INT fra crowdfunding eiendomsbedrift de investerer i og skattes på sin ordinære skattesats.

Hvis investoren er investert i flere fond, kan deres investeringer aggregeres til en 1099-INT, i stedet for å motta en individuell 1099-INT for hvert fond.

For investorer som investerer i aksjeinvesteringer, blir ting mer komplisert. Disse investorene vil motta et K1-skjema. En K1 er for inntekt gjennom forretningspartnerskap.

Paul Sundin, en CPA og skatte strateg, utdypet i et intervju med RealtyShares.com om forholdet mellom LLC og K1, "... i en struktur der LLC, unnskyld, RealtyShares investorer investerer i en RealtyShares LLC, som igjen er investerer i en sponsor- eller sponsoravtale, som vil være et partnerskapsavkastning på RealtyShares [group], og det er her K-1 kommer ut av den bestemte transaksjonen, og den vil strømme gjennom skatteattributene til de enkelte investorene. ”

Aksjeinvestorer kan også motta renteinntekter og kapitalgevinster. Renteinntekter kan være ordinær inntekt som tidligere nevnt.

Kapitalgevinster, fra investeringer holdt for mer enn ett år, regnes som langsiktige og skattesatt til en mer gunstig sats på 15% eller 20%.

Noen tror at de ikke kan kreve tap av deres K1. Det er ikke helt sant. Passive tap på en K1 kan kun motvirke annen passiv inntekt. Ikke investeringsinntekter. Passive tap kan overføres til neste år.

Egenkapitalavtaler som har kvartalsvise utdelinger (kontantstrøm) kan skattlegges som inntekt. Ved kjøp og kjøp av investeringer (langsiktig), kan kontantstrømmen kompenseres av avskrivninger og andre fradrag, noe som kan føre til tap.

På slutten av den langsiktige investeringen, vanligvis når eiendommen selges, går gevinst eller tap fra eiendommen gjennom til investorer på K1.

Føderale kontra statsskatt

For aksjeinvestorer kan de falle under statlig kontakt, som kanskje ikke er deres bosted. Dette kan variere etter stat. Hvis en stat håndhever problemet, må investorene sende inn en retur med den staten.

Investeringsstatenes bosted vil ofte gi en kreditt eller tildeling i dette tilfellet.

For stater som ikke har inntektsskatt, kan det være en varsel arkivering som kreves.

Konklusjon

Som du ser, kan det være mye som går inn i skattemessige konsekvenser av crowdfunding eiendomsinvesteringer, spesielt for aksjeinvesteringer hvor investorer mottar K1s.

Ikke-akkrediterte investorer som investerer i midler har det enkleste skattescenariet.

De mottar en 1099-INT og betaler ordinære inntektsskatter. Det er ikke mye forskjellig fra å motta en 1099-INT for renteinntekter på en CD.

Selvfølgelig er alles skattesituasjon annerledes. Det er best å jobbe med en CPA for bedre å forstå ditt unike skattescenario og konsekvensen crowdfunding eiendomsmegling vil ha på den.

Investerer du i crowdfunded eiendomsmegling, eller vil du aldri vurdere det?