Penger

Tenker på å leie ut ditt hjem? 15 tips for å maksimere inntektene dine

Tenker på å leie ut ditt hjem? 15 tips for å maksimere inntektene dine


En av de største avløpene på utleierens leieinntekter er utgifter. Å eie utleieboliger er aldri like enkelt som å kjøpe en eiendom, finne en leietaker og venter på de store fettkontrollene å rulle inn - og kunnskapsrike utleiere vet dette.

"Når en eiendom er kjøpt, kommer avkastningen mest for å minimere tap," sier Brian Davis, en eiendomsinvestor med 15 utleieboliger og medstifter av eiendomsblogg SparkRental. "Jeg liker å tenke på leieinntekter som en rørledning som du vil fortsette å flyte jevnt og med minimal lekkasje."

Enten du planlegger å komme inn i utleiervirksomheten eller du er en erfaren utleier, vil du sannsynligvis vite hvordan du skal tjene mer inntekt. Vi snakket med en rekke eiendomseksperter for å samle sine toppforslag for hvordan du kan maksimere leieinntektene dine.

1. grundig skjerm leietakere

En av de største problemene vi hørte utleiere omtalte, var kostnaden (i penger, tid og stress) for å utrydde plagsomme leietakere. En eviction kan ta tre til seks måneder og kan koste oppad på $ 5000, så gjør noen forebyggende arbeid ved å sette nye leietakere gjennom en grundig screeningprosess.

Kjør en kredittsjekk for å gi deg en følelse av deres økonomiske ansvar, sammen med en kriminell og eviction-undersøkelse. Gjør også litt rekognosering.

"Kjør av deres nåværende bolig", sier Denise Supplee, en eiendomsmegler, investor og tidligere eiendomsforvalter, samt medstifter av SparkRental. "Er det rotete? Er det søppelkasser kastet over alt - eller verre, er søppelet bare hoper opp? Er det en gammel nedbrutt bil med utløpte etiketter som bare sitter? Store advarselsflagger! "

2. Leietaker beviset din eiendom

"Utleiere kan ikke trekke penger fra et depositum for" normal slitasje ", så de trenger å gjøre det de kan gjøre for å hindre det." sier davis.

Dette inkluderer forbudt monterte TVer i leiekontrakten, sikring av maskinvare som håndklebjelker i studs, og velger lavt vedlikeholdsgulv som hardved over tepper og installasjon av dørstopper. Alt som forhindrer rimelig daglig bruk fra å forlate et merke på eiendommen din er et klokt trekk.

Enkelere landskapsarbeid og slitesterke utvendige materialer som murstein og vinyl kan også redusere vedlikeholdskostnadene, rådgiver Chad Carson, en eiendomsinvestor og blogger på CoachCarson.com.

3. Få den rette forsikringen

Dette burde uten å si, men alltid våren for utleier ansvarsforsikring.

"Bare kostnaden for en frivoløs søksmål kan tømme bankkontoen din," sier Carson. "En god forsikring vil ansette advokater for å forsvare deg i det usannsynlige tilfelle av et søksmål."

Penny Hoarder-redaktøren Justin Cupler leide ut sitt gamle hus i et år etter å ha flyttet, og han legger til: "Ring til forsikringsselskapet ditt og bytt til en struktur-only policy. De fleste villaeiere politikk dekker hele huset og dets innhold. Hvis du leier det til fremmede, trenger du ikke å forsikre dine varer. Dette kan spare deg for rundt $ 25 til $ 50 per måned. "

4. Kjøp en hjemmegaranti

Hvis huset ditt er eldre, skal ting bryte, Sier Cupler. "(En hjemgaranti) koster vanligvis bare $ 20 til $ 50 per måned, og dekker deg ved en uventet sammenbrudd som kan tømme reservene dine."

5. DIY når det er mulig

Å ha en utleie eiendom er mindre om maksimere inntekt og mer om å minimere expenses, Sier Andy Panko, eier av to ettromsleiligheter i et kompleks i Woodbridge, New Jersey. "Jeg prøver alltid å personlig gjøre så mye jeg kan med hensyn til mine egenskaper. Jeg er veldig nyttig og kan håndtere mest typiske reparasjoner og oppdatering. Jeg gjør også all min egen reklame (gratis via Craigslist), viser på mine enheter, og gjør all bakgrunnskontroll og kreditt screening (via TransUnions SmartMove-tjeneste, som jeg belaster leietaker). "

6. Bruk leiebyråer med forsiktighet

Noen utleiere finner utleiefirmaer og eiendomsforvaltere er verdt bekostning, da de sparer tid og stress i det lange løp.

"Jeg var for lett på mine leietakere - ikke lading sen avgifter eller begynner evictions når de kom seg. Dette tillot dem å gå over meg og koste meg enda mer penger, sier Mark Ferguson fra Invest Four More. "Da jeg hadde syv egenskaper, overleide jeg dem til et forvaltningsselskap, og de var mye tøffere. Selv om jeg betalte dem en prosentandel av leien, samlet vi flere leier og hadde bedre leietakere. Det reddet meg hodepine, tid og penger. "

Hvis du går denne ruten, må du bare sørge for at du får mest mulig ut av pengene dine. Cupler foreslår å sammenligne avgifter først ved å "få noen byråer til å vie for virksomheten din og finne den med de beste fordelene for kostnaden."

Hvis du foretrekker å avgi gebyret, er det nyttige verktøy.

"Å ansette en eiendomsforvalter kan ta litt av hodepine uten å håndtere leietakere, men deres avgifter kan ta opptil 10% av avkastningen. I dagens eiendomsmarkedet kan dette redusere kontantstrømmen til det punktet som knapt gir en fortjeneste, sier Callie Hamilton, en eiendomsinvestor hvis ektemann grunnla Rentlighold for å hjelpe andre utleiere å håndtere ting som online automatiserte betalinger, vedlikeholdstjenester, bakgrunnskontroller og lease opprettelse på egen hånd.

7. Sjekk egenskapene jevnlig

Selv om du har ansatt noen til å håndtere din daglige ledelse, må du sørge for å inspisere dine eiendommer med jevne mellomrom for å sikre at leietakene dine holder orden på investeringen.

"Gå gjennom egenskapene så ofte du kan," sier Deb Tomaro, meglerforening med RE / MAX Acclaimed Properties. "Å bytte ovnfilteret hver 60 dag er en stor unnskyldning. Det gir deg en sjanse til å se etter eventuelle problemer før de blir til en stor og kostbar reparasjon. For eksempel kan jeg ikke fortelle deg hvor mange skap under kjøkkenvasken blir rått ut fordi leietakere tømmer skapet fullt av ting og aldri vet at det er en liten lekkasje. Lekkasjen fortsetter i et år, vasken er ødelagt. Hver gang jeg går inn i en utleieenhet, spør jeg om jeg kan sjekke under vasken for eventuelle lekkasjer, og jeg løper hendene langs alle rørleggerarbeid for å sikre at jeg ikke føler seg lekkasje. "

Selv en enkel kjøretur for å sikre at ting blir opprettholdt på utsiden, kan fortelle deg mye, sier hun.

8. Hold leietakene dine lykkelige

I tillegg til utkastelse, Omsetningskostnader rangerer høyt på utleieres lister over ting å unngå.

"De største utgiftene i utleievirksomheten skjer når en leietaker flytter ut," sier Carson. "En leietaker som holder fem eller seks år, klager ikke over flekker på veggen, men for en ny leietaker må du male og gjøre andre reparasjoner."

Hold leietakere lykkelige ved å svare på vedlikeholdsforespørsler raskt og høflig. Hvis du finner at du må heve leie for å møte månedlige utgifter, gi leietakere et incitament til å holde fast ved deg, som en liten oppgradering når de fornyer leieavtalen, foreslår Carson.

9. Få mest mulig leie per kvadratfot

"Bigger er ikke alltid bedre i utleieverdenen," advarer Carson. "Finn eiendommer med høyeste leie per kvadratmeter. Mange ganger vil en leilighet på 1000 kvadratmeter leies for det samme som en 1300 kvadratmeter leilighet. Men maleriet og annet pågående vedlikehold koster mer for den større enheten. "

Eller følg eksemplet på Keisha Blair, medstifter av Aspire-Canada, og fokusere på å leie ut flerfamilieiendommer, som "kan redusere risikoen for å ha lange perioder ledig, noe som reduserer risikoen for tap av inntekt," sier hun. "I flerefamiliehjem som triplexer øker dette inntektspotensialet betydelig, samtidig som det reduserer betydelige tap hvis en leietaker bestemmer seg for å forlate. Selv om disse egenskapene pleier å være dyrere, har de en tendens til å overgå enkeltfamilieinvesteringer ganske betydelig i det lange løp. "

10. Ikke inkludere hjelpeprogrammer

Ikke ta med variabel verktøy som varme eller elektrisitet i prisen på leie. Jennifer Stahlman fra PayLease forklarer hvorfor:

  • "Padding prisen på leie for å inkludere verktøy betyr at du må for mye oppblåse leien i et allerede konkurransedyktig marked."
  • "Når verktøy er inkludert, er det ikke noe incitament for beboeren å spare, noe som fører til høyere bruksregninger."
  • "Hvis du ikke legger til nok til å dekke alle verktøy, må du betale forskjellen."
  • "Utility-leverandører øker ofte sine priser, noe som fører til inkonsekvente fakturabeløp."

11. Bygg ting i

Vurder å investere i innebygde møbler som hyller eller en frokostkrok.

"Generelt, hvis det ikke kan flyttes, kan det ikke bli ødelagt," sier utleier og eiendomsinvestor Eugene Gamble. "Selv om det i utgangspunktet er dyrere, blir kostnadene redusert av det reduserte antallet reparasjoner som trengs, da leietakere ikke kan flytte stykker i henhold til deres spesielle ønsker. Du sparer også på tiden når du finner utskiftninger eller reparasjoner. "

Carson anbefaler også inkludert mange innebygde lagringsløsninger, for en veldig genial grunn: "flere ting = vanskeligere å flytte!"

12. Charge Extra for Add-Ons

Vurder å leie noen garasje (er) plassert på eiendommen din separat, Gamble råd. "Ikke alle leietakere har bil, så du kan leie den ekstra plassen ut hvis den er passende plassert og lagt ut."

Hvis du leier til leietakere med kjæledyr, be dem om å betale en engangsavgift eller månedlig kjæledyravgift i stedet for å betale et kjæledyr depositum, sier Kaycee Wegener av Rentec Direct. "Hvis du ber om et depositum for kjæledyr, kan de pengene bare brukes til å rydde opp skader forårsaket av kjæledyret, og gjenværende saldo må gå tilbake til leietaker ... Men hvis du belaster en engangsavgift eller en månedlig kjæledyravgift, du kan bruke inntektene etter eget skjønn. "

13. Lag en LLC

"En vellykket bedrift begynner (og forblir så) ved å posisjonere seg selv for å redusere risikoen. Legg merke til, ikke «eliminere» risiko, fordi det er umulig, sier advokat og eiendomsinvestor Craig Morgan. Hans strategi for å gjøre det:

Har en enkelt LLC (det vanligste foretaket for investorer) for eiendomsbeslutninger. Behold husene i en LLC; Denne LLC samarbeider ikke med andre prosjekter eller utfører andre tjenester (for eksempel entreprenørarbeid). Alt LLC gjør er å holde eiendom.

Hvis du har en kortsiktig portefølje (les: fix-and-flips), sett så de i en annen LLC. Hvis du er en hjemme reparasjonsperson eller eiendomsforvalter, blir denne tjenesten utført i en annen enhet. Kjernen her er at du begrenser eksponeringen (dvs. ansvaret) for hver LLC. I teorien kan en saksøker bare gå etter hva som er i LLC / verdien i LLC. Så, hvis du blir saksøkt som en entreprenør, kan saksøkeren ikke få ahold av utleie fordi det er en egen og distinkt virksomhet.

14. knall tallene

"Siden en leiebolig er en investering, bør den analyseres som sådan," sier Panko. Som et resultat er det viktigere å maksimere komme tilbake enn å maksimere inntekt. Selv om du har nok penger til å kjøpe en leiebolig direkte, kan du vanligvis tjene en bedre avkastning på pengene dine ved å ta et lån for å betale mesteparten av det. "Han gir dette eksempelet bruk av egne enheter:

Den totale månedlige kostnaden for skatter, vedlikeholdsavgift og forsikring er ca $ 525, og månedlig leie er $ 1200. Det er månedlig nettoinntekt på rundt $ 725, eller $ 8 700 per år.

Eiendommen koster rundt $ 110.000. Hvis jeg hadde satt ut hele $ 110 000 for å kjøpe det direkte, ville jeg bare gjøre ca 8,3% per år på investeringen min, dvs. $ 8 700 i nettoinntekt dividert med en innledende investering på $ 110 000. I stedet satte jeg bare $ 27 500 av mine egne penger i (25% forskuddsbetaling) og lånte resten med et 30-årig lån. Lånet er ca $ 400 per måned. Så legger det til skatt, vedlikehold og forsikring betyr at min totale månedlige utgifter er $ 925.

Med månedlig leie på $ 1200, betyr dette at min månedlige nettoinntekt bare er $ 325 i måneden, eller $ 3.900 per år. Men det tilsvarer en 14,2% avkastning per år, det vil si $ 3.900 av nettoinntekt divideres med en innledende investering på $ 27.500. Så ved å ta ut et lån i stedet for å kjøpe det direkte, min inntekt er redusert, men min investeringsavkastning øker.

Når det er sagt, trenger du fortsatt å vite hva du får inn i: "Det bør bemerkes at lånepenger øker risikoen for å eie en utleie eiendom," legger Panko til. "For eksempel, selv om enheten er ubebodd i flere måneder, og derfor ikke produserer inntekt, må lånet fortsatt betales hver måned."

Som med enhver komplisert forretningsavgjørelse, hvis du føler at du begynner å spinne, er det alltid best å konsultere med en profesjonell.

15. Bruk skatteavbruddene dine

For mange utleiere savner på besparelser fordi "de vet ikke hva som er en tillatelig kostnad" når det gjelder skattebrudd, sier Gamble. “Utleiere kan kreve alle slags pauser for vedlikehold av eiendommen deres og i tilbakebetaling av boliglån. Lær hva du kan gjøre, eller ansett en erfaren revisor. "

Din sving: Har du en utleie eiendom? Hvilke andre tips vil du legge til i denne listen?

Kelly Gurnett er freelance blogger, forfatter og redaktør som kjører bloggen Cordelia Calls It Quits, hvor hun dokumenterer hennes forsøk på å kvitte seg med livet av de tingene som ikke har betydning og fokusere mer på ting som gjør. Følg henne på Twitter @ CordeliaCallsIt.

Skrive Inn Din Kommentar