Hvordan lager jeg over $ 250 000 i året i eiendomsinvestering (og jeg er bare 29)

For noen år siden, etter å ha sett nesten hver eneste episode av Flip this House, Jeg var fast bestemt på at jeg skulle være en eiendomsmegul. Jeg husker bragging til en venn, etter å ha gjort mitt første tilbud på tosidig, hvordan jeg planla å kjøpe 10 flere utleieboliger i det neste året. Reflekterende tilbake, jeg var en idiot.

Jeg overbetalt svært for min første eiendom og var heldig å komme seg ut av avtalen uten å miste penger.

Jeg var heldig. Jeg lærte raskt at jeg ikke hadde noen anelse om hvordan å virkelig tjene penger med fast eiendom.

Aldri glemmer min eiendomsmegling som investerer blunder, jeg ble grundig imponert da jeg møtte min kompis Eric Moorman. Hvor passende at jeg møtte Eric da han kom til døren til mitt gamle hjem da vi prøvde å selge det "For Sale By Owner".

Han var en eiendomsinvestor og fikk oss til å leie en leieavtale i tilfelle huset vårt ikke solgte da vår drømmehus var ferdig. Etter å ha ansatt en eiendomsmegler, solgte huset vårt ganske raskt, og vi behøvde ikke ta Eric opp på tilbudet.

Rask frem til i dag hadde Eric ringt meg opp og ønsket å ta meg til lunsj for å spørre om mine investeringstjenester. Jeg snudde raskt skriptet på ham da jeg lærte hvor vellykket han var med, er eiendomsmegling.

Denne fyren er 29 år gammel, og hans eiendomsmegler gjorde over $ 250 000 i fjor.

Husk nå ... .Vi bor ikke i et stort storbyområde hvor han flipper million dollar eiendommer. Vår største by (som det meste av USA ville kalle en "by") har en befolkning på litt over 25 tusen. Det er det.

Som du kan se, det er ganske darn imponerende. Og han stopper ikke. Han planlegger å gjøre mer enn det i år. <Gå Eric, gå!>

Jeg vet at mange mennesker er interessert i å tjene penger i fast eiendom, spesielt hvis du kan gjøre det uten penger. Jeg har bedt Eric om å dele sin historie, samt noen strategier som noen kan gjøre. Dette er hans første innlegg, og han planlegger å dele mer i fremtiden.

Skriv inn Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Jeg har vært en fulltids eiendomsinvestor de siste tre årene. Grunnen til at jeg kom i gang var en blanding av desperat behov (jeg hadde en mastergrad, kunne ikke finne en jobb og var BROK) og løftet om store fortjenester, veldig raskt med lite eller ingen kunnskap om virksomheten og ingen start opp penger . Jeg var mer enn kvalifisert til å møte disse kravene.

Jeg hadde aldri tatt en enkelt klasse på eiendomsmegling, hadde ingen anelse om hvordan å fikse noe (enn si gjennomføre et komplisert rehab-prosjekt) og viktigst, jeg hadde ingen penger, jeg hadde ikke engang eller ikke hvordan å investere med 1000 dollar! Den ene fordelen jeg hadde gått inn i denne virksomheten var en far som var en fantastisk mentor. Han vokste opp, han var den sanne entreprenøren. Han var en C.P.A. om dagen og kjørte flere vellykkede bedrifter på siden. Jeg så opp til ham med absolutt ærefrykt, og gjør det fortsatt.

På mitt laveste økonomiske punkt kom min far til meg og sa:

"Eric, her er en sjekk."

Jeg, som en nylig mastergrad, trodde dette var en gave, og var ekstremt spent. Ordene som kom ut av hans munn neste var sannsynligvis den skummeste, men viktigst han noensinne sa til meg. Han sa,

"Jeg kansellerer kontoen din på mobilplanen min. Her er nok penger til å få din egen plan startet, og resten er opp til deg. "

Unnskyld meg? Dette er ikke en sjekk for å gå til stranden i en uke og slappe av før jeg starter jobbsjakten min? Dette er ikke nok til å få meg de neste månedene til jeg finner min drømstilling i en karriere med en startlønn på minst 100 K?

Denne sjekken er i utgangspunktet a, "Jeg har reist deg lenge nok, og nå er du på din egen sjekk?" Det var akkurat hva sjekken var, og jeg ble tvunget til å synke eller svømme. Det er nøkkelen til historien min. Jeg hadde ingen back-up plan. Jeg måtte finne noe og få det til å fungere, eller jeg skulle være akkurat det jeg alltid fryktet, vanlig. Tenker tilbake på de dagene, de var ikke så skremmende, men de gjorde meg som jeg er i dag, og jeg ville ikke forandre dem for noe.

Noen dager etter at pappa ga meg sjekken, visste han at jeg var redd og gjorde alt jeg kunne for å finne en jobb og fort. Han hadde investert i eiendomsmegling på siden i flere år, og fortalte meg at han trodde jeg kunne være god til det. Å se hvordan jeg ikke hadde noen muligheter for jobb, bestemte jeg meg for å lytte til noen av hans CDer og lese et par av hans bøker. Den eneste tingen jeg husker fra alt jeg hørte og leste, var hvor lett instruktørene gjorde at eiendomsmegling investerte ut til å være. Arbeid 10 timer i uken og gjør seks figurer i året! Dette var løftet de gjorde, og jeg hoppet i hodet først.

Etter å ha lyttet til CD'ens utallige ganger og lest alt jeg kunne få hendene på, bestemte jeg meg for at det var på tide å prøve. Det første hinderet jeg møtte var at jeg ikke hadde penger til å kjøpe et hus. Glem den delen hvor jeg ikke hadde anelse om hvordan å bygge en avtale, forhandle med en selger eller finne ut hva i verden som skal gjøre med et hus hvis jeg kjøpte det. Det var alle spørsmål jeg var for naiv til å tenke på i begynnelsen, men det jeg forsto veldig bra var et enkelt faktum, jeg hadde ingen penger til å kjøpe noe, enn si et hus.

Derimot; alle "guruer" lovet at jeg trengte ingen penger eller kreditt for å kjøpe hus, alas begynte min start i fast eiendom å investere med leiealternativer, opsjoner og engros. Når du hører du kan kjøpe hus uten penger, er det sant. Jeg har gjort dette flere ganger og tjent mye penger på å gjøre det. La oss se på noen av måtene dette virker, med noen positive og negative for hver. Har jeg nevnt "Gurus" glemte å si at det faktisk er negativer i eiendomsmarkedet å investere?

Før jeg begynner, la meg si at jeg bare skal gi en ekstremt grunnleggende forklaring på disse ideene. Jeg kunne lett skrive en bok om hverandre alene, men her er de bare beinene å investere uten penger eller kreditt. Jeg har også en annen stor lese på beste kortsiktige investeringer der ute, så sjekk det også!

Leie med et alternativ til kjøp

Den første er å skaffe en eiendom ved hjelp av en "Leie med et alternativ til kjøp". Her leier du en eiendom fra en selger for en mengde penger hver måned, med enerett til å kjøpe eiendommen innen en bestemt tidsramme. Det er ingen avslutning ved utløpet av denne transaksjonen, bare en kontrakt som angir avtalen.

Nå som du har en kontrakt med selgeren din, finner du en "leietaker kjøper" for å flytte inn i eiendommen. Du signerer en Leie med et alternativ å kjøpe med dem, og dermed har du et leasingalternativ for sandwich. Leietaker kjøperen vil gi deg et ikke-refunderbart depositum for deres eksklusive rett til å velge eiendommen til en fast pris for en viss tid og betale deg en månedlig leieavtale mens de bor i eiendommen.

Som en side notat, signerer jeg aldri noe eller utfører noen fast eiendomstransaksjoner uten at min advokat gjennomgår dokumentene. Det er verdt de ekstra pengene, stol på meg. Vi snakker mer om viktigheten av advokater i et annet innlegg.

Som sagt, er det mye mer som går inn i å sette en Lease Option-transaksjon sammen, men det er i utgangspunktet hvordan det fungerer. Det er flere positive og negative til denne typen transaksjon. La oss ta et minutt å se på noen få. Først, la oss se på positive. Du har kjøpt en eiendom uten penger og tjent penger fra leietaker kjøperen med deres ikke-refunderbart depositum, samt deres månedlige betaling (Du bør alltid tjene penger på den månedlige spredningen mellom kjøper og selger.

Jeg har en regel på minst $ 200 positiv kontantstrøm en måned per eiendom. Jeg har noen så høyt som $ 600, men som regel liker jeg å ha minst $ 200 per hus hver måned). I teorien vil leietaker-kjøperen på et tidspunkt gå til en bank og utbetale deg, og du vil gjøre en stor del penger når han / hun gjør det.

Her er virkeligheten, og noe du ikke vil høre på flertallet av Real Estate Investing seminarer, hvor den enkelte snakker forsøker å selge deg hans / hennes program. Nitti prosent av tiden, leietakerne dine er B & C-kredittkjøpere. De er tiltrukket av ditt "Leie til ei" -program, fordi ingen bank ville noen gang låne dem penger. I denne økonomien og markedet er disse kjøpere overalt.

Virkeligheten er at få av dem (bare 10% i min erfaring) faktisk rydder opp sin kreditt og ender opp med å kjøpe huset. Også, du vil få et stort antall som du vil bli tvunget til å sette ut og vil rive opp eiendommen. Jeg sier dette ikke for å skremme deg, men for å forberede deg hvis dette er eiendomsmeglingskjøretøyet du velger å forfølge. Hvis du gjør dette, sørg for at du får et stort alternativ innskudd for å dekke mistet leie, advokatkostnader og skade på eiendommen.

Er det penger å bli gjort med Lease Options, ja. Hvis du finner riktig boligkjøper, uavhengig av om han / hun kjøper huset, vil du tjene penger på opsjonsinnskudd, og den månedlige leieavtalen. Hvis du ikke er tvunget til å utkaste denne personen, og han / hun ikke rive huset når de går, betrakter deg selv heldig. Er eiendomsmegling investert med leieavtaler enkelt? Aldri. Jeg har hatt mer hodepine fra Lease Options enn noen annen type transaksjon.

På den ene siden har du en selger som roper på deg for å selge huset og få lånet ut av deres navn; uansett hvor lenge en tidsramme må du få det gjort. På den annen side har du en B / C kredittkjøper som er langt mindre enn motivert til å gjøre hva han / hun trenger for å faktisk finansiere huset. Hvis du engasjerer seg i denne typen transaksjon, må du ha en tykk hud og være klar til å håndtere søksmål, hodepine og ikke hvor nær fortjenestepotensialet du har blitt lovet av "gurus." Jeg har over tjue Lease Options pågår på akkurat nå. Jeg gjør dem fortsatt, men jeg er veldig forsiktig og semi-motvillig til å forfølge mer. Hovedårsaken til dette er at det er enklere penger å bli gjort i eiendomsmegling, og jeg vil vise deg ikke bare hva det er, men hvordan du gjør det ... .. på riktig måte.

Alternativ en eiendom

En annen måte å tjene penger på eiendomsmegling investerer uten penger eller kreditt er å "opsjon" en eiendom. Denne typen transaksjon ligner et leiealternativ, men det er også veldig forskjellig. Vurder det som en Leiealternativets fetter, hvem er mye varmere og morsommere.

Her er den enkle forskjellen mellom de to. Med et Lease-alternativ, har selgeren avtalt å ta en månedlig betaling for et bestemt tidsrom, med en fast kjøpspris som kommer på et tidspunkt i fremtiden. Jeg godtar ikke mindre enn 5 år for disse transaksjonene og prøver å få ti år. Med et "Alternativ" for å kjøpe en eiendom, aksepterer selgeren ikke månedlige utbetalinger. De har rett og slett gitt deg enerett til å kjøpe en bolig til en viss pris for en viss periode.

Hvorfor vil selger velge den ene over den andre?

La oss se på noen omstendigheter og grunner som kan overtale selger til å bestemme en eller annen måte.

Med et alternativ kan selgeren fortsette å leve i huset. Samtidig vil han / hun fortsette å foreta den månedlige betalingen og ta vare på alt vedlikehold og reparasjoner. Selgeren ønsker kanskje ikke å akseptere månedlige innbetalinger, med ideen om at noen andre bor i huset deres. Mens de kan være motiverte å selge, kan tanken om at noen andre spiser middag og går rundt naken hvor de oppvokst barna, være for mye for at de skal håndtere. Dessuten kan de ikke ha tid som kreves for et leiealternativ. Hvis en selger er ti måneder tilbake på sine betalinger med avskærmning banker på døren, og du (investor) ikke vil gjøre opp disse betalingene, men det er fortsatt en TON av egenkapital i huset, kan et tillegg være din eneste valg, kort for å betale kontant.

Med en "alternativ" har selgeren ingenting å tape. Du har en viss tid til å kjøpe huset, som du bare vil gjøre hvis og når du finner en kjøper til en høyere pris enn du har et alternativ til. I denne typen transaksjon er målgruppen ikke B / C-kredittkjøperen, men heller den enkelte med kontanter eller muligheten til å gå til en bank og få et lån.

Positivene av dette, for deg som investor, er som følger: Du har ikke å gjøre med leietakere, reparasjoner etterfulgt av leietakere, sint selgere, utsettelser, søksmål, månedlige innbetalinger uten leietakerkjøper ...... listen fortsetter og fortsetter. Negativene er at du ikke gjør noen penger i det hele tatt, med mindre du vellykket finner en kvalifisert kjøper innen den tid som er tildelt i ditt valg for å kjøpe. Selgeren har fordeler fordi de ikke betaler fast eiendomskommisjon, og de har det privilegium å bo i huset mens du prøver å selge den.

Selge engros

En tredje måte å tjene penger på eiendomsmegling kan faktisk kreve at investor har penger, selv om det ikke er nødvendig. Denne teknikken er langt den beste og enkleste måten for nye uerfarne investorer å gjøre "raske" penger i eiendomsmegling. Faktisk er dette langt den beste og enkleste måten for veteran og erfarne investorer å gjøre "raske" penger i Real Estate.

Grossistvirksomhet er kunsten, og jeg bruker det ordet med vilje til å kunne nøyaktig verdsette en potensiell verdi av en eiendom og kjøpe den så lavt, du kan raskt selge den til kontanter til en annen rehabber eller sluttbruker, uten å ordne noe , uansett hvor bra eller dårlig tilstanden til eiendommen.

Nå kan du si at jeg ikke trenger penger for dette. Jeg kan ganske enkelt velge eiendommen til en engrospris og deretter selge den til en rehabber eller sluttbruker. Du er helt riktig, men å få en eier til å akseptere en engrospris er sjelden. Du vil gjøre 100 grossisttilbud til eiere før en er akseptert. Hvor du vil ha mye bedre flaks, er å kjøpe foreclosures fra banker.

Mens et flertall av dine opprinnelige tilbud fortsatt vil bli avvist av banker, er de mye mer sannsynlig å akseptere et grossisttilbud. De vil også aldri tillate deg å velge eiendommen. De aksepterer bare kontanter og vil selv kreve at du har Bevis for midler før de selv ser på tilbudet ditt. Hvis du kan mage hørsel ikke flere ganger om dagen, og opprettholde en konstant oppfølgingsfil med alle engros tilbud gjort, vil du tjene mer penger på eiendomsmegling enn de fleste "house flippers" du ser på TV.

Penger kan gjøres i eiendomsmegling på flere forskjellige måter. Jeg vil aldri hevde en bestemt teknikk er ikke verdig din tid. De jobber alle, noen bare bedre enn andre. De smarteste og beste investorene fokuserer ikke sin tid utelukkende på utleie eller rehabilitering. De svinger aldri en hammer eller gjør rehab arbeid selv. De beste og mest vellykkede eiendomsinvesteringene er de som fokuserer på å være transaksjonsingeniører og blir forhandlere av forhandlinger, forhold til andre investorer og aksepterer det faktum at de virkelige pengene er laget i å skyve papir, ikke hammerende negler.

Etter hvert som du vokser i din eiendomsinvesterings karriere, vil du alltid ha en konstant portefølje av ulike typer transaksjoner på samme tid. Noen investorer fokuserer på en bestemt strategi og tjener mye penger. Imidlertid vil jeg helst ha kunnskapen til å ta noen avtale som kom meg og slå den til kontanter.

Jeg har stadig en jevn strøm av engros, leasing alternativer, rehabs, nybygging og alt annet jeg kan få hendene på. Som tidligere nevnt; alle disse strategiene (og mange flere jeg ikke har nevnt i denne artikkelen) har plass og kan tjene penger. Men for den nye investor, død satt for å gjøre millioner av dollar lovet av "Gurus," fokus på Options og Wholesale avtaler.

Sannheten er, Å ha penger er ikke nødvendig for å tjene penger på eiendomsmegling, men det gjør prosessen enklere. Når du går videre i karrieren din, vil du finne en måte å skaffe seg penger på, enten det er fra private pengeutlånere eller banker. Transaksjonene er renere og med erfaring din tillit til å håndtere en avtale riktig og pengene i fare vil øke.

Men for nå, gjør et rot med så liten risiko som mulig, og hold troen på at det er en sjekk på slutten av tunnelen. For meg var den første sjekken jeg tjente liten, men det ga meg selvtilliten til å fortsette. Det var hyggelig å se de større kontrollene for å følge etter. Jeg lover, de var ikke lett å komme med, men med riktig trening, hardt arbeid og lite lykke, kan det lett være navnet ditt på disse kontrollene. La meg vise deg hvordan du kommer dit.