Hvis du kjøper en dupleks og bor i den ene siden, har du et hjem og Leie kommer inn fra den andre siden for å betale det.
Investeringseiendom tilbyr også skattefordeler. Og hva kan være enklere enn å administrere en utleie ved siden av?
Du har sikkert hørt argumentene for å kjøpe et dupleks i stedet for et enfamiliehus. Men er det virkelig en god ide for deg?
Kan være.
Nylig, etter fire år med florida varme og fuktighet, flyttet min kone og jeg tilbake til Colorado for å kjøpe et duplex i den lille byen Firenze.
Vi har bare bodd her en kort stund, så jeg kan ikke tilby en omfattende guide til å kjøpe et duplex som hjem. Men mye kan skje om et par måneder, så kanskje du kan lære noen leksjoner fra vår erfaring.
Kanskje nok til å bestemme om du er klar for denne livsstilen / investeringen ...
Kjøper på en avstand
Min kone var opptatt, så jeg fløy ut til Colorado alene i fire dager for å se etter vårt nye hjem og investering.
Når jeg var tilbake i Florida, prøvde vi å kjøpe en multi-enhet eiendom - min favoritt av de syv egenskapene jeg hadde sett. Vi oppdaget noen problemer og avtalen falt gjennom, så vi gjorde et tilbud på et dupleks jeg hadde vært i i bare 10 minutter.
Å kjøpe en eiendom du bare har vært i noen få minutter, er ikke så risikabelt som det høres ut, så lenge du har en inspeksjonsforutsetning i kontrakten din.
Hvis inspektøren hadde funnet noen store problemer, kunne vi ha sikkerhetskopiert. Begge enhetene var også okkupert, slik at vi også kunne ha sikkerhetskopiert etter å ha vurdert leieavtalen, hvis leien var mindre enn oppgitt i noteringsinformasjonen.
Eiendom selger raskt i Colorado, og prisene stiger, men det gjorde vi ikke ha å kjøpe noe. Så vi tilbød $ 119 000, omtrent $ 8 000 mindre enn spørprisen.
Selgeren sa ja.
I mellomtiden spurte kona meg spørsmål jeg ikke kunne svare, som om soverommene var teppebelagte, hvilken farge veggene var, og hvor vaskemaskin og tørketrommel var plassert.
Heldigvis besvarte inspektøren noen av disse spørsmålene.
Enda viktigere, han skjedde å ha konstruksjonsteknisk erfaring. Dupleksen ble bygget i 1900, men han forsikret oss om sprekker i veggene (de fleste jeg ikke husker) var ikke noe alvorlig.
Lessons:
- Ikke bli for festet til en eiendom.
- Ha alternativer i tankene.
- Prøv å tilby mindre enn forespørselsprisen.
- Ta deg tid på å se på en eiendom hvis du er interessert i det.
- Lei en inspektør med bygge- eller ingeniøropplevelse.
Forhandle avtalen
Dupleksen hadde ingen store funksjonelle problemer.
Etter at vi fikk inspeksjonsrapporten, ba vi om noen mindre reparasjoner, og selgeren var enig. Han forsikret oss også om at en enhet ville være tom da vi flyttet.
Kontrakten tillot oss å avbryte avtalen dersom vi ikke fant akseptabel forsikring. Og med aksept, betydde det nesten alt - fra prisen til selv hva som kunne dekkes eller utelukkes (for eksempel jordskjelv eller flom).
Kontraktsspråket sa at vi kunne kansellere kontrakten "basert på noen utilfredsstillende levering av eiendomsforsikringen, i kjøperens eneste subjektive skjønn. "Det er selvsagt en frist, som med alle uforutsetninger.
Forsikringsagenten spurte oss spørsmål, som vi overlevert til vår eiendomsmegler, som sendte dem videre til salgsagenten, som sendte dem videre til selgeren, som besvarte sin agent, som deretter kontaktet vår agent, som deretter kontaktet oss, og vi kontaktet vår forsikringsagent, som deretter hadde et annet spørsmål.
Prosessen var kjedelig og langsom. Og forsikringen var dyr, som vi oppdaget dagen etter vår tidsfrist for forsikringsforutsetninger.
Heldigvis, etter å ha spurt vår forsikringsagent, fant vi at vi kunne redusere kostnadene vesentlig ved å heve fradragsberettiget, betale et år på forhånd og få vår bilforsikring gjennom samme selskap.
Opplysningsinformasjonen sa at enhetene ble leid for $ 650 per måned, men jeg plutselig husket leietaker på den ene siden og sa at hun betalte $ 600.
Vi fikk kopier av leieavtalen sendt til oss, og leien var $ 650, men ble diskontert $ 50 hvis hun holdt stedet ser bra ut for showings mens den var til salgs.
Lessons:
- Inspeksjoner er en mulighet til å gjenforhandle eller gå tilbake av en avtale.
- Se tidsfrister i kontrakten.
- Spør din forsikringsagent hvordan du kan senke årlig premie.
- Spør leietakere spørsmål når du ser et sted.
- Be alltid om leieavtalekopier og andre kontrakter
Avslutning av avtalen
Så snart vi var forbi kontraktsfrister, oppførte vi vårt hjem i Florida for salg.
Det solgte neste dag for mer enn forespørselsprisen - Gale tider er tilbake i Florida! Vi lukkede salget 16 dager senere, noen dager etter lukking på dupleksen.
I mellomtiden oppdaget vi at leietaker i enheten vi planla å okkupere, var der fortsatt.
Vi tenkte på muligheten for å være hjemløse etter å ha lukket i Florida, og bestemte oss for at vi trengte mer informasjon. E-post og telefonsamtaler gikk gjennom den typiske labyrinten av eiendomsmeglere, og vi kunne ikke få et klart bilde av situasjonen.
Min kone fant løsningen.
Hun fant selgerens personlige telefonnummer på en leieavtale, og vi ringte ham direkte. Leietakeren i "vår" enhet ble mer eller mindre flyttet ut og ville forlate fire dager før vi ankom.
Eiendomsmeglere liker ikke å bli omgått, og noen selgere vil heller ikke snakke med kjøpere i det hele tatt, men i dette tilfellet var det en av våre beste beslutninger. Selgeren var veldig hjelpsomme - han kom til og med etter at vi slo oss inn for å svare på eventuelle spørsmål vi hadde.
Vi hadde nevnt at vi kunne lukke tidligere enn planlagt, men vi hadde ikke hørt fra tittelfirmaet. På et tidspunkt ringte jeg dem, og de sa: "Å ja, vi flyttet opp til slutt og papirene vil være der om noen dager."
Takk for at du fortalte oss - tilsynelatende var det ikke viktig for oss å vite når lukkingen var! Vi koblet raskt pengene så det ville være der i tide. Jeg har aldri møtt et tittelfirma jeg liker.
Lessons:
- Det kan bidra til å snakke direkte med selgeren hvis det er mulig.
- Følg opp på alt - du kan ikke bli varslet om viktige endringer.
Hvordan tjene penger med ditt hjem
Vi stanset tidlig i måneden.
Siden leie er betalt på forhånd, ble vi kreditert ved avslutning med leien som allerede er innsamlet. Hvis du er stram på penger for å lukke kostnader, kan dette hjelpe mye. I hovedsak tjente vi penger før vi selv flyttet inn.
Det var den gode nyheten.
Fem dager etter at vi kom til vårt nye hjem (med alt vi eide og to katter i minivan), annonserte leietakere på den andre siden at de dro om en uke - og en av de tre hundene hadde revet et hull i teppet.
Heldigvis hadde den tidligere eieren samlet en ekstra $ 500 innskudd for kjæledyr skader.
Det var dårlige nyheter og gode nyheter. Jeg var ikke begeistret for å måtte forberede den andre siden for nye leietakere mens de fortsatt satte seg inn og maleri vår side. På den annen side vil vi nok finne bedre leietakere og kunne begynne å friske med våre egne regler.
Vi bestemte oss for å bruke en plasseringstjeneste for å finne en leietaker.
For 75% av den første månedens leie tok de bilder, annonsert flere steder, tok søknader, gjorde kreditt- og bakgrunnskontroller og gjorde en anbefaling.
Så vi hadde den uventede regningen, et par tusen dollar i reparasjoner, maleri og andre forberedelser, og litt ledig tid kort etter å ha flyttet inn.
Men nå har vi nye leietakere på plass, og for $ 50 mer per måned enn forventet. Vi håper de blir i mange år.
Lessons:
- Lukk kjøpet tidlig i måneden for å samle forhåndsbetalt leie ved avslutning.
- Forvente utleieforberedelse og tap av inntekter fra ledige stillinger.
- Sørg for å samle inn et større eller ekstra innskudd hvis du tillater kjæledyr.
- Ha et forvaltningsselskap finne leietakere hvis du er usikker på hvordan du skal fortsette.
Finansiering av en tosidig
Vi var heldige nok til å kunne betale kontant for våre tosidige, men du kan også finansiere dem.
Bankrate.com forklarer at det er noen spesielle fordeler med å finansiere et dupleks når du bor i den.
For eksempel, i motsetning til ikke-investorer, kan du få en Federal Housing Administration eller Veterans Administration lån.
Og selv om det er ditt hjem, kan du noen ganger bruke inntektene fra den andre siden for å hjelpe deg med å kvalifisere for lånet.
Men vær sikker på at tallene fortsatt gir mening når du legger til i disse lånene.
For eksempel, hvis enhetene er like store, tildeler halvparten av hver boliglån til investeringsenheten, sammen med halvparten av de felles utgifter og alle utgifter som er spesifikke for den siden.
Du bør sikte på å ha minst noen positiv kontantstrøm (på den enheten) etter alle disse kostnadene.
Skattefordeler ved å eie en tosidig
Du må kanskje lese om skattefordelene ved å eie og bo i et tosidig.
Men i utgangspunktet er alt du bruker på utleieenheten en kostnad som reduserer inntektene du rapporterer og de skatter du betaler. Dette inkluderer reklame, maling, blomster til verftet - alt for å hjelpe deg med å holde stedet leid.
Utgifter for hele eiendommen er generelt delt ned i midten.
For eksempel er halvparten av skatte- og forsikringsregningen utleieutgifter. Men snakk med en regnskapsfører om du har en unik eiendom, som om en side er mye større enn den andre.
Du får også andre fordeler for å redusere skatteregningen ytterligere, som for eksempel å påføre avskrivninger som en kostnad. Og du kan fortsatt kvalifisere for kapitalgevinsten ekskludering av skatt på halvparten av eiendommen når du selger, siden du bor i den.
Dupleks ulemper
Ulempene ved å eie et duplex handler om hva du vil gjette.
Her er en kort liste over de potensielle problemene du kan møte:
- Leietakere som ikke betaler på tid: Vær klar til å starte evictions raskt.
- Pet skade på din eiendom: Vi kan begrense antall kjæledyr.
- Potensiell ansvar for ulykker på eiendommen: Få forsikring.
- Dyrt overraskelser som brutte ovner: Våre er 30 år, krysset fingrene.
- Masse vedlikeholdsarbeid: Det vil ikke være hele tiden, men sannsynligvis når du minst forventer det.
For meg er den største ulempen stresset av konstante beslutninger.
Fikser jeg dusjen selv eller betaler fem ganger så mye for en profesjonell?
Tillater jeg at leietakere har en hage?
Spør jeg om leie til rett tid, selv om det betyr at leietaker ikke vil ha penger til babyens medisin? (Den ene kom faktisk opp på en tidligere utleie jeg eide.)
Disse problemene er ikke unike for duplekser. De kommer med noen bolig utleie eiendom.
Spesielle tosidige fordeler
Som investering har leieeiendom klare fordeler.
For eksempel går leien vanligvis opp over tid, men boliglånet ditt forblir det samme (forutsatt at du har en fast rente), slik at inntektene dine stiger. Men noen fordeler er spesifikke for eierbesatte duplekser.
For eksempel, et tosidig gir mulighet til å investere mindre i ditt eget hjem. Våre duplex har to 1100 kvadratmeter enheter, og vi betalte 119 000 dollar, mens små hus på samme gate koster omtrent det samme.
Vi endte opp med å sette $ 3000 til å fikse stedet opp. Sammen med $ 1000 i sluttkurs, brukte vi $ 123,000 - $ 61,500 for hjemmet vårt og $ 61.500 for en leie, mye mindre enn vi ville ha betalt for en enebolig til en eller annen grunn.
Vi liker ikke å være utleiere, spesielt etter uker med å forberede stedet. Jeg liker ikke engang eiendomsmegling. Men hvor ellers kan vi få vår forventede 7% avkastning?
Og det er ikke engang hele historien.
Hvis vi hadde kjøpt en enebolig for oss selv (vår reservasjonsplan for å flytte tilbake til Colorado) ville vi ha flyttet lenger fra sentrum for å finne noe billigere. Vi ville fortsatt ha betalt mer enn $ 90.000, i stedet for $ 61.500.
Nå kommer vi til å investere $ 30.000 vi lagret.
Vi betalte penger, men fordelen er det hvis du låner også. Ved å investere mindre i ditt eget boareal, sparer du tusenvis av interesser gjennom årene.
En annen fordel ved å kjøpe et tosidig hjem er at du bor naboen til leietakere, slik at du kan holde styr på hva som skjer med investeringen.
Å være på stedet, kan du lettere håndtere små problemer før de blir store.
Og leie sjekken er bare noen få skritt unna.
Steve Gillman er forfatteren av "101 rare ting å tjene penger" og skaperen av EveryWayToMakeMoney.com. Han har vært repo-man, stavkarpe, søkemotorevaluator, husflipper, trikkdriver, prosessserver, mock juror og roulette croupier, men på mer enn 100 måter han har tjent penger, er skriving hans favoritt (så langt).
Skrive Inn Din Kommentar