Hvordan legge til eiendomsmegling til investeringsporteføljen din

Dette er et gjesteinnlegg av Brandon Turner fra BiggerPockets.com

Det er mange måter å pensjonere seg velstående på.

Aksjer, verdipapirfond, byggevirksomhet og mange andre "investeringsvogner" som du kan ta for å få deg til en avslappende og velstående pensjon.

Men mens de fleste fagfolk forstår at du sparer en god del av lønnsslippet og investere det i aksjemarkedet kan hjelpe deg med å komme dit, mange forstår ikke hvordan man legger fast eiendom i porteføljen uten å ende opp en lei, opptatt utleier med flere problemer enn tiden.

Det er derfor jeg vil dele tankene mine med deg i dag om hvordan du kan legg til eiendomsmegling investere i porteføljen din å akselerere besparelsene dine, legge til din nettoverdi, og pensjonere med en større investeringsportefølje.

Real Estate Investing Basics

Før du dykker for dypt inn i "konkrete" eiendomsinvesteringer, la meg raskt gi deg et kort oversikt over hvordan folk tjener penger i fast eiendom.

I de mest grunnleggende forstandene kjøper de fleste investorer eiendom som ser etter to ting:

• Kontantstrøm - Den ekstra inntekt som er igjen etter at alle utgiftene er betalt;
• Verdsettelse - Egenkapitalen bygget som eiendomsverdier stiger og / eller lånet er nedbetalt.

Det er åpenbart andre interesser, som skattefordeler, søker Alternativer til å investere i aksjemarkedet, eller personlige behov (som omsorg for eldre foreldre), men primær, kontantstrøm og verdsettelse er de to førerne bak en god eiendomsinvestering. Noen investorer fokuserer mer på å oppnå maksimal kontantstrøm, mens andre primært retter seg mot verdsettelse.

Mens de to begrepene ikke alltid er i strid med hverandre, vil du generelt finne at eiendommer med mer kontantstrøm har lavere sjanse for forståelse, da de ligger i flere "ledelsesintensive" steder som ikke øker i verdi så fort.

Dermed, som en potensiell investor, vil den typen eiendomsinvestering du ønsker å komme inn, i stor grad avhenge av din strategi, personlighet og tidslinje.

Personlig tror jeg på å kjøpe basert så mye på kontantstrømmen, men å kjøpe i områder hvor verdsettelse er mulig.

Jeg vil ikke ha en eiendom der jeg er bekymret for å bli skutt bare for å kjøre forbi - men å gjøre en stabil avkastning hver måned er også viktig for meg.

Til slutt er den typen investering du kommer inn i - men jeg anbefaler på det sterkeste (i hvert fall i begynnelsen) at du planlegger kontantstrøm og gjør takknemlighet for «glasur på kaken». På den måten sikrer du en lønnsom investering med minimal risiko.

Typer av eiendomsinvesteringer:

Jeg er sikker på at du kjenner noen som eier, eller kanskje du allerede eier, en enkelt familie utleie. Flott! Men ikke forveksle ideen om å eie et enkelt familiehus som den eneste aktøren i eiendomsmarkedet som investerer plass. Det er faktisk mange forskjellige veier du kan bruke til å investere i fast eiendom, med varierende vanskelighetsgrader, risiko, belønning og tidskrav.

Og husk, omtrent alle muligheter her kan kjøpes som en vanlig liste, a kort salg , eller a foreclosure.

La oss se på noen av de nå:

Enkeltfamiliehus

Som nevnt ovenfor er dette den vanligste typen eiendom som de fleste personer er kjent med. Enkeltfamiliehjem er hyggelige fordi de er enkle å kjøpe, enkle å selge, enkle å finansiere og lett å leie. Det er alltid et behov for folk å bo et sted, så enkeltfamiliehjem kan gi trygghet og anstendige muligheter for takknemlighet.

Enkelthusboliger gir imidlertid ikke alltid den største avkastningen på investeringen (verdsettelse mot kontantstrøm), kan lett ødelegges av dårlige leietakere, og med den økende konkurransen på eiendomsmarkedet kan de være vanskelige å finne eiendommer som passer dine kriterier.

Små flerfamilieegenskaper

Disse egenskapene vil inkludere duplekser, triplexer eller 4-plexes og finnes i nesten alle samfunn i Amerika - men mye tyngre i noen nabolag versus andre.

Disse egenskapene har fordelen av å være enkle å kjøpe, finansiere og selge som enkeltfamilieiendommer, men med mindre konkurranse (de fleste boligkjøpere er ikke ute etter denne typen) og "stordriftsfordeler" som følger med å ha mer enn en enhet .

Disse egenskapene kan være mer "management intense" enn enfamiliehjem, men hvis de kjøpes riktig, kan de gi god kontantstrøm og en stabil avkastning på investeringen.

Store flerfamilieegenskaper

Dette er de store leilighetskompleksene du ser, alt fra 5 enheter til hundrevis. Disse egenskapene finansieres ved hjelp av en helt annen bankdivisjon (kommersiell i stedet for boliglån) og kan kreve høye nedbetalinger, kortere termlengder og høyere rente.

Disse egenskapene styres generelt av en profesjonell eiendomsforvalter (eller en live-in-manager, som det er tilfelle med mitt eget 24-etasje leilighetskompleks) og gir dermed en mer "hands off" investering.

Kommersielle investeringer

Kommersielle eiendommer lå fra kjøpesentre, nærbutikker, restauranter og mer. Med tilsvarende finansiering til store flerfamilieegenskaper er 20-40% de typiske forskuddsbehovene, og igjen er handelsavdelingen hvem du vil snakke med på banken.

Kommersiell eiendom har fordelen av langsiktige leieavtaler, men ledige stillinger kan ofte variere fra måneder til år.

Skattelisens

Når en eier av eiendomsmegling nekter å betale sine skatter, kan kommunekommunen sette en lien på eiendommen, selge den lien til en investor, og så kan investor få renter på pengene skyldige. Dette systemet kan virkelig være en "ingen toalett" -metode for å investere i fast eiendom, men å lære å finne den rette typen av skattemessige rettigheter kan være en kunst i seg selv.

Merknader

En annen metode for å investere uten å være "eier" - en eiendomsnotat opprettes når en utlåner finansierer en eiendomsavtale og mottar renter fra det lånet. Disse notatene kan gjøres, kjøpes eller selges akkurat som en fast eiendom.

Denne typen investering kan være nesten helt "passiv", men kan føre til at en låner misligholder lånet, noe som krever en kostbar foreclosure.

Kjøpe og selge boliglån notater er svært likt å investere i peer-to-peer utlån med selskapets liker Utlånsklubb og Prosper.

Utnyttelse i eiendomsinvestering

Å utnytte eller ikke å utnytte, det er spørsmålet.

Eiendomsinvesteringer gir en unik fordel i forhold til de fleste andre investeringstyper - og det er kraften i innflytelse. Visst, med aksjer kan du kjøpe på margin og legge til litt innflytelse der, men bare eiendomsmegling gjør at du kan kjøpe med så lite som 20% ned (10% med noen programmer og 3,5% hvis du planlegger å bo i eiendommen.)

Dette betyr at du har muligheten til å motta 100% av takknemligheten, men bare må betale for 20% av eiendommen. Men det betyr også at du har muligheten til å miste på 100% av verdifallet dersom prisene faller, og du slipper ut din betaling helt.

Det er fortsatt en stor debatt i privatfinanssamfunnet om å bruke gjeld som innflytelse, for eksempel å sette ned 20% og finansiere resten av en investeringseiendom, er en god idé eller ikke. Proponenter for bruk av "smart gjeld" ser på matematikken, og påpeker at hvis du kan låne på, la oss si 5% og gjøre 15% - du kommer fremover. I tillegg, ved å utnytte pengene dine og finne en utrolig avtale som gir god kontantstrøm, kan avkastningen på investeringen være stor.

Men motstandere mot gjeld og innflytelse ser på problemet gjelden har på de fleste forbrukere og påpeker at, som Dave Ramsey er glad i å si, "100% av foreclosures i fjor hendte med folk med et boliglån."

Valget å bruke eller ikke bruke innflytelse er strengt personlig og noe å avgjøre mellom deg, din familie og din personlige økonomi posisjon. Enten du velger å bruke gjeld eller ikke, anbefaler jeg på det sterkeste at du lærer alt du kan om din planlagte investeringsavdeling før du senker penger - slik at du maksimerer sjansen for suksess og fortjeneste.

Gjør din plan

Når du har oppdaget din spesifikke eiendomsinvesteringsnisje og bestemt deg for hvordan du planlegger å finansiere din avtale, er ditt neste skritt å lage en plan. Som jeg ofte sier, kjører du ikke fra Canada til Peru, og vet bare at det er sør - du trenger et veikart, en plan. Et kart holder deg på riktig vei, bort fra døde ender, og hjelper deg med å enkelt se hvor neste stopp er.

Når du velger å investere i fast eiendom, er det like viktig å ha en plan. Du må bestemme hvilken type eiendomsinvestering du vil forfølge (som vi diskuterte ovenfor) og hvordan du planlegger å finansiere den investeringen (også nevnt ovenfor.) Neste - det er viktig å definere i dine plan dine økonomiske krav til investeringen også.

En beregning jeg liker å bruke når jeg undersøker en potensiell eiendomsinvestering er kjent som "50% Rule". Denne tommelfingerregelen fastslår at for alle eiendomsinvesteringer vil utgiftene generelt være omtrent 50% av den totale inntekten, ikke inkludert gjeldsbetaling. Dette betyr at hvis en 4-plex vil bringe inn $ 2.000 per måned i inntekt, kan du anta at $ 1000 per måned vil gå ut i utgifter, og gi deg $ 1000 som enten kontantstrøm (hvis det ikke er tatt boliglån) eller å betale boliglånet. Hvis gjeldsbetalingen din var $ 600 per måned, kan du fornuftig forvente 400 dollar per måned i kontantstrøm på det tidspunktet.

Bruk denne tommelfingerregelen (og husk, det er bare en tommelfingerregel, ikke evangeliets sannhet, så sørg for at du alltid kjører nøyaktige tall på en bestemt egenskap du analyserer) du kan finne ut avkastningen på investeringen og bestemme om en eiendom er verdt å forfølge. I eksemplet ovenfor hadde jeg betalt $ 20 000 for en forskuddsbetaling på den eiendommen som ga $ 400 per måned i kontantstrøm ($ 4800 per år), jeg ville se på en 24% kontantavkastning på investeringen fra den eiendommen , ikke inkludert noen fremtidig gevinst fra takknemlighet.

Ved å definere dine økonomiske kriterier, kan du raskt sile gjennom 90% av eiendomsmeglingene som ikke er gode avtaler, og fokusere bare på de som gir deg den slags investeringsavkastningen du leter etter.

Selvstyrende vs. Eiendomsforvaltning

Til slutt må du avgjøre om du vil administrere eiendommen selv.

Hvis du ønsker å kjøpe en enkelt familie hjemme om gangen, og ha en god del fritid, er det ikke så vanskelig å gjøre. Men hvis du planlegger å kjøpe flere eiendommer og øke investeringsporteføljen din - eller du bare ikke har mye tid, må du sørge for å ha god eiendomsadministrasjon på plass og budsjett tilsvarende.

Husk at de fleste eiendommene jeg har kjøpt, har vært bankrepos, som jeg kjøpte etter at en utleier mistet sin eiendom til banken.Dette viser at det ikke alltid er lett å være utleier, og det er lett å komme inn over hodet ditt. Med mindre du har tålmodighet til å håndtere vanskelige leietaker situasjoner og kunnskapen til å håndtere disse situasjonene riktig - vil jeg anbefale å få en kvalifisert eiendomsforvalter.

Hvis du planlegger å administrere deg selv, må du sørge for å skjule leietakerne dine riktig, og innse at det er bedre å vente på riktig leietaker enn å plassere en dårlig leietaker som senere vil føre til store økonomiske problemer. For mer informasjon om leietaker screening, sørg for å sjekke ut det nest lengste innlegget jeg noen gang har skrevet, "Leietaker Screening: The Ultimate Guide."

Hvor å gå fra her

Uansett hva slags eiendomsmegling du planlegger å komme inn på, anbefaler jeg at du studerer alt du kan for å være en god investor før du slipper penger inn i den. Eiendomsinvestering er ikke like passiv som andre investeringsvogner, men avkastningen kan blåse de fleste andre investeringer ut av vannet når det gjøres riktig, og når du har en solid plan på plass og investerer med intelligens. Kontantstrømmen du mottar fra dine eiendommer kan raskt legge til tusenvis til din sparekonto uten å måtte jobbe en dagjobb for det. Dette kan hjelpe deg med å pensjonere raskere eller i det minste pensjonere med mer inntekt, mer eiendeler og mer erfaring.

Det er mange bøker, podcaster, fora, blogger, eiendomsforeninger og andre kilder til god utdanning der ute, og det meste er gratis. Informasjon har blitt demokratisert, så dra nytte av de store ressursene på nettet. Du trenger ikke å bli en ekspert, men når du velger din spesifikke eiendomsinvesteringsbane - blir minst kjent med den spesifikke nisje. Grav inn, still spørsmål (for eksempel i kommentarseksjoner under episke innlegg som denne ... hint hint ...) og bli kjent med noen lokale investorer som kan hjelpe deg med å komme fra hvor du er nå til hvor du vil være.

Din pensjon er din å gjøre av det du vil. Ikke vær redd for å legge til et nytt kjøretøy i porteføljen din, og forhåpentligvis har jeg gjort saken at eiendomsmegling burde være det kjøretøyet.

Gi meg beskjed i kommentarene nedenfor hvis du investerer i hvilken som helst eiendom - hvorfor eller hvorfor ikke - og eventuelle andre spørsmål eller kommentarer du måtte ha.

Brandon Turner (G +) er en aktiv eiendomsinvestor og seniorredaktør på BiggerPockets.com, eiendomsmarkedet som investerer sosialt nettverk. Brandon liker å skrive episke lange blogginnlegg som sin anmeldelse av Rocket Lawyer.com eller den uber-populære gratis online eBook The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.