Hvorfor Leieegenskaper er en fin måte å diversifisere dine investeringer 💲💲💲

De fleste finansielle rådgivere, TV-programmer om penger, og til og med høyskoler lærer folk å investere penger på aksjemarkedet. Eiendom er sjelden nevnt som et kjøretøy for å investere pengene dine, bortsett fra når du kjøper en personlig bolig i stedet for å leie en. Jeg føler meg å investere i fast eiendom med utleieboliger er en av de beste måtene å investere pengene dine i tillegg til en av de beste måtene å pensjonere tidlig. Jeg er partisk mot eiendomsmegling siden jeg er i eiendomsbransjen; Jeg driver en eiendomsmegling på 10, har 11 langsiktige leieboliger, og jeg reparerer og flip 10-15 boliger i året. Men jeg har gjort mye forskning på de beste pensjons- og velstandsbyggevognene; eiendomsmegling blåser de andre alternativene ut av vannet. Hvorfor investerer ikke flere i fast eiendom hvis det er så bra? Det krever mye utdanning og lokal markedskunnskap for å være en vellykket eiendomsmegler, det er ikke lett å investere i fast eiendom.

Når du investerer i leieeiendom, må du investere for kontantstrøm og ikke verdsettelse

En av de største feilene investorene gjør når de kjøper leieeiendom, kjøper de et hus og håper det skal verdsette. Hvis du kjøper et hus for kontanter, vil du sannsynligvis ikke komme inn i problemer med å kjøpe fast eiendom til takknemlighet, men de fleste av oss har ikke penger til å kjøpe leie. Hvis du investerer for kontantstrøm, trenger du ikke en leiebolig for å sette pris på for å få god avkastning. Kontantstrøm er mengden penger du gjør på en leie bolig hver måned etter å ha betalt alle utgifter. Hvis du kjøper den riktige eiendommen til riktig pris og ikke befinner seg i et område med opprørende boligpriser, bør du kunne finne en leiebolig som kontantstrømmer.

Jeg er profesjonell i eiendomsbransjen og min avkastning kan være høyere enn de fleste. Jeg eier 11 langsiktige utleie, og de gir over $ 60 000 i året i kontantstrøm etter alle utgifter. Jeg kjøpte min første utleie eiendom i desember 2010, og jeg vil kjøpe 100 utleieboliger innen januar 2023. Den store delen om $ 60.000 jeg lager hvert år, er det vil vare så lenge jeg eier mine utleieeiendommer, det vil faktisk øke Over tid ettersom jeg betaler boliglån og inflasjon fører til at husleien øker. Med aksjemarkedet må vi bekymre oss for hvor lenge vi skal leve i pensjon, slik at pengene våre ikke går tom. Med utleieboliger trenger du aldri å bekymre deg for at pengene dine går tom, med mindre du selger eiendommene.

Hvordan regner du med kontantstrøm på utleieeiendommer?

Mange investorer glemmer å regne med alle kostnadene som er knyttet til en leiebolig. Det er mange flere kostnader enn bare boliglånsbetalinger. Her er et brudd på de vanligste kostnadene:

Boliglån: Hvis du har et lån vil du ha boliglånsbetalinger, dette er en enkel!
Skatter og forsikringer: Skatt på fast eiendom varierer sterkt i forskjellige stater og byer. Jeg betaler ca .05% av verdien av et hjem i Colorado, men andre områder kan betale 10 ganger mer enn det. Hvert hjem skal ha forsikring på det for å beskytte mot brann, flom, etc. Hvis du har lån i hjemmet, er det en god sjanse for at forsikringen og skatten vil bli inkludert i boliglånsbetalingen i form av en sperrebetaling.
HOA dues: Hvis du kjøper en leilighet eller et hjem i en HOA, må du betale avgifter og tegne dem.
Vedlikehold: Vedlikehold er noe mange investorer under anslår eller ikke anslår i det hele tatt. Selv om du kjøper et hus som er fullstendig ombygd, trenger det vedlikehold. Leietakere er ikke alltid lett på boliger og ting går i stykker. Jo eldre et hjem er jo mer vedlikehold som kreves. Jeg har en tendens til å anta at 10 til 25 prosent av mine leieforhold vil gå mot vedlikehold avhengig av alder og tilstand av leieene mine.
Ledig stilling: Mange investorer glemmer også å ta stilling til ledige stillinger, som er ganger leien din er ikke leid og gir ingen inntekt. Du kan bli heldig og ha leietakere som bor i en bolig i 5 år og betaler alltid leie til rett tid. Ikke stol på det! Jeg står for 10% av mine leier for å gå mot ledige stillinger.
Ledelse: Hvis du ikke vil administrere leieboliger, kan du leie en eiendomsforvalter. Typiske kostnader for en eiendomsforvalter kan variere fra 8 til 12 prosent av de samlede leien, og noen selskaper betaler leasingavgift også. Hver gang de leier en eiendom, vil de belaste eieren 1/2 til en hel måned leie.
Utilities: Hvis utleier må betale verktøyene disse må også beregnes. På min enkeltfamilie utleie betaler leietaker alle verktøyene.

Å regne alle disse kostnadene er ikke lett, men jeg opprettet en kontantstrømskalkulator på bloggen min som gjør det mye enklere. Denne kalkulatoren vil hjelpe deg med å bestemme vedlikeholdskostnader basert på alder og tilstand på et hjem og det er gratis! Nedenfor er kostnadene knyttet til en av mine utleieeiendommer og beregnet kontantstrøm.

Lei per måned: $ 1500
Lån betaling inkludert renter og prinsippet betale ned: - $ 421
Skatter: - $ 75
Forsikring: - $ 55
Vedlikehold: - $ 225
Ledige stillinger: - $ 150
HOA: - $ 0
Verktøy: - $ 0

Kontantstrøm: $ 574

Hvis du kjøper en leiebolig som har negativ kontantstrøm, slutter den vanligvis ikke bra. Det blir virkelig gammelt å betale penger inn i et hus hver måned som skal investeres. Hvis du noen gang trenger å selge huset, vil det være vanskelig fordi det har negativ kontantstrøm. De fleste investorer vil ikke ha negativ kontantstrøm, og hvis hjemmet blir leid, vil det være vanskelig å selge til en eierbesatt kjøper.

Hvor mye penger trenger du å kjøpe utleieeiendommer

Den største hindringen for oppføring i utleievirksomheten er de pengene som kreves av leieeiendommer og å finne gode leieeiendommer.Hvis det var lett å lage 10, 15 eller 20 prosent på kontantstrømmen alene med utleie, ville alle gjøre det. Når du kjøper en leiebolig med et lån, vil nesten alle banker kreve minst 20% ned. Du kan også måtte betale sluttkostnader, som kjører ca 3% av kjøpesummen på eiendommen, selv om du kan be selgeren om å betale dem for å redusere kontanter til eiendommen. Hvis et hjem trenger reparasjoner, må du betale for de også før det kan leies. Egenskapene jeg kjøper koster mellom $ 80 000 og $ 130 000, og jeg legger vanligvis mellom $ 25 000 og $ 30 000 penger i dem.

Hvis du ikke har så mye penger eller bor i et område med høyere priser som krever enda mer penger, er det måter å kjøpe med mindre penger. Den enkleste måten å kjøpe en leie bolig med mindre penger ned er å kjøpe som eier okkupant. Når du kjøper som eieren av eieren, må du bo i hjemmet i minst ett år, og du kan leie ut eiendommen. Eierinnehavere kan kjøpe et hus uten penger ned ved hjelp av et USDA landlig utviklingslån eller et VA-lån. Ved hjelp av FHA eller konvensjonelle finansieringseiere kan innbyggere kjøpe et hjem med så lite som 3,5% nede.

Kjøpe leieeiendom under markedsverdi

En av de store fordelene eiendomsmegling har over de fleste investeringer er at du kan kjøpe eiendommer under markedsverdi. Med aksjer kan du kjøpe selskaper som du mener er undervurdert av markedet, men du kan ikke kjøpe dem under markedsverdi. Du kan kjøpe eiendommer under markedsverdi av flere grunner.

Et hus er en foreclosure eller kortsalg, og banken ønsker å selge den raskt
Et hjem trenger mye arbeid, og alle som kjøper det, vil ha en bratt rabatt på arbeidet og risikoen som er involvert, og hjemmet kan ikke kvalifisere for finansiering
Selgeren er ikke kunnskapsrik om markedsprisene og lister hjemmet under markedsverdi (boliger er mye vanskeligere å verdsette enn aksjer)
En eiendom selger et hjem, og de vil bli kvitt det så fort som mulig
Et hjem selges på auksjon med begrenset eksponering og kun kontant kjøpere

Jeg kjøper alle mine utleieeiendommer og reparerer og flipper godt under markedsverdien. Jeg vil ha min utleieeiendom minst 20% under markedsverdi og i enkelte områder som har en høy leie til verdiforhold. Mitt typiske hus leier for $ 1200 til $ 1500, og som jeg nevnte koster fra $ 80.000 til $ 130.000 med de lavere priset husene trenger mer reparasjoner enn de dyrere. Når jeg kjøper et hus 20% under markedsverdien, gjør jeg nesten hele min kontantinvestering så snart jeg signerer avsluttende dokumenter. Jeg øker også kontantstrømmen min ved å kjøpe under markedsverdien, men det tar mer penger når jeg må reparere et hjem.

Hvor vanskelig er det å finne gode utleieeiendommer?

Investering i leieboliger høres fantastisk ut? Nå har du fått det vanskelig å finne eiendommer som vil kontantstrøm og kan kjøpes under markedsverdi. Jeg er heldig at jeg er i et område i Nord-Colorado som har gode leie / verdiforhold og anstendig priset boliger. Noen av dere leser kan være i områder hvor kostnaden for å kjøpe hus er fire ganger så høyt og leien ikke kommer nær kontantstrømmende. Det første trinnet i å investere i leieboliger er å identifisere de beste stedene å kjøpe. I noen tilfeller må du kanskje undersøke andre nabolag eller byer som er fornuftig å investere i. En av de vanskeligste delene med å kjøpe utleieboliger er å finne riktig sted. Det første trinnet er å spørre noen du vet hvem som er i bransjen der et godt sted å kjøpe leie kan være. Så sjekk ut området ved hjelp av kontantstrøm kalkulatoren for å finne ut om du kan tjene penger der. Hvem spør du?

Eiendomsmeglere: Du trenger en god agent på et tidspunkt, og du kan aldri begynne å se for tidlig. Noen ganger er de beste agenter ung og uerfarne, men villige til å jobbe hardt for å få tilbud gjort.
Tittelfirmaer: De ser at investeringseiendommer blir kjøpt og solgt hele tiden.
Långivere: De vet hvor investorene de jobber med, kjøper boliger.
Eiendomsforvaltere: Du kan trenge en eiendomsforvalter på et tidspunkt også, men de vil vite hvor gode leieforhold til verdiforholdsområder er.
Investorer: Hvis du vet at investorer ikke er redd for å spørre dem. Hvis du ikke vet noe, kan du slå opp lokale REIA-møter i ditt område og begynne å delta på møtene.

Når du har identifisert et flott område for utleieboliger, må du finne eiendommene. Først må du snakke bedre med en utlåner for å sikre at du kan kvalifisere for et lån og kjøpe en i utgangspunktet! Når du ser etter utleieeiendommer, trenger du en eiendomsmegler som er villig til å jobbe hardt for deg. Det betyr at de vil vise deg hus svært raskt og skrive tilbud veldig raskt, så vel som å finne tilbud. De fleste erfarne agenter har kanskje ikke tid til å gi deg den oppmerksomheten du trenger. Derfor foreslo jeg å bruke en ung agent som er full av ambisjon og har god tid på hendene. Denne agenten bør også kunne peke til deg en utlåner for å bli kvalifisert med. Når du ser etter å kjøpe utleieeiendommer under markedsverdi, se etter auksjonseiendommer, eiendom, REOs, kortsalg og tradisjonelt salg. I dagens marked er det viktig å handle raskt! Det er derfor du trenger en agent som kan vise hus med en gang, og hvem kan skrive tilbud med en gang.

Hvis du har sett og sett og ikke finner noe i nærheten av kontantstrømmende egenskaper, er det muligheten for langdistanseinvestering. Langdistans investering innebærer å kjøpe eiendom ut av staten og deretter stole på en eiendomsforvalter for å vedlikeholde og leie eiendommen for deg. Det er også nøkkelord som selger, reparerer hus, leier dem, legger eiendomsforvalter på plass og selger deretter huset som leies.Den store delen om nøkkelegenskaper er at de leies i et kontantstrøm-positivt område, men du kommer ikke til å kjøpe dem under markedsverdi siden selgeren vil ha en premie for disse egenskapene.

Hvordan kan en høyskole student begynne å investere i utleieboliger?

De fleste studenter har ikke penger eller inntekt for å kjøpe hus, men det er noen muligheter å vurdere. En av disse alternativene er kiddie leilighet lånet, som gjør at en høyskole student eller ung voksen kan kjøpe et hus med en blodfamilie som en medforfatter. Både den unge voksne og medtegneren er på gjerningen, og man må bo i huset. Forskuddsbetalingen kan være så lav som 3,5%, og rom kan leies ut til andre mennesker så lenge lokale soneringslover tillater det. Den unge voksen eller studenten trenger ikke inntekt for å kvalifisere seg for lånet som medskiltet kan bruke inntekten sin.

Den beste delen om et barnas boliglån er om andre rom blir leid ut, kan studenten kanskje bruke leien til å betale boliglånet og få igjen igjen. Ikke bare er studenten som leier gratis, men de tjener også penger! Hvis studenten kan kvalifisere seg for et eierskapslån uten en medunderskriver, kan de også kjøpe et hjem alene ved hjelp av denne strategien. Hvis hjemmet er en god utleie eiendom, bør leien fra de andre studentene betale for boliglån pluss noen. Når studenten går ut, kan de leie hele eiendommen og tjene enda mer penger.

Hvor risikabelt er å kjøpe utleieeiendommer?

Jeg kan tenke meg at mange av dere sannsynligvis tenker alt dette høres bra ut til eiendomsmarkedet faller fra hverandre og boligprisene krasjer igjen. Det er en gyldig bekymring med enhver investering, men hvis du kjøper et hjem med god kontantstrøm, er utleieeiendommer ikke så risikable som du kanskje tror. Under den siste boligkrasjen så vi prisene ned 50% eller mer i enkelte områder, og mange ble skadet dårlig av krasj. Leieprisene gikk også ned i enkelte områder, men ikke så mye som prisene falt. Det er viktig å innse at husleier ikke er direkte knyttet til husverdiene. Husets verdier er basert på tilbud og etterspørsel av hus til salgs, men husleien er basert på tilbud og etterspørsel av utleie tilgjengelig. I den siste krasjen gikk våre leie ned kanskje 10% i enkelte områder, og noen områder så ingen nedgang. Folk vil alltid trenge et sted å bo, og hvis du kjøper med rikelig med kontantstrøm, må små leieavdrag ikke skade deg. De store reduksjonene i hjemverdiene påvirker ikke deg, med mindre du må selge. Verdiene våre har gått forbi hvor de var før boligkrisen.

Om Mark Ferguson

Mark har vært lisensiert eiendomsmegler siden 2001 og spesialiserer seg på REO og HUD-oppføringer. Han driver for tiden et lag på ti, som inkluderer 6 lisensierte agenter. Marker egne 11 langsiktige utleieboliger og reparer og flipper 10-15 boliger i året. Mark kjører også InvestFourMore.com, en blogg dedikert til å diskutere sine utleieeiendommer, fikse og vende seg og bli eiendomsmegler.