Den første gangen Laura Agadoni brukte en hjemmekapitalkreditt - aka a HELOC - var å fullføre kjelleren i hennes forstad Atlanta hjem.
Hver gang hun måtte betale entreprenører, brukte hun $ 20 000 kredittkortet.
"Ved å gjøre det, vi verdiskapning til vårt hjem ved hjelp av egenkapitalen i vårt hjem," sa hun.
Sist brukte hun en HELOC for å hjelpe til med å kjøpe en investeringseiendom. Hun bruker leieinntektene til å betale av gjelden.
"Jeg liker fleksibiliteten til å ha en stor kredittkreditt tilgjengelig for meg hvis jeg trenger eller vil bruke den," sa hun.
Så, hva pokker er en HELOC uansett? Det er et godt spørsmål og en at mange villaeiere - selv de som allerede har HELOCs - spør.
En nylig undersøkelse fra TD Bank fant at mange låntakere ikke fullt ut forstod detaljene i deres HELOC eller misforstått vilkårene for deres kredittlinje.
Bli informert og les videre for å lære mer om HELOCs.
Hva er en HELOC?
En hjemlig egenkapital linje av kreditt (HELOC) er nettopp det - en linje av kreditt. Tenk på en HELOC som om du ville ha et kredittkort: Du bruker det til å foreta kjøp, og deretter betale for disse kjøpene senere.
I motsetning til et kredittkort, som er usikret gjeld, er et hjem egenkapital linje sikret fordi det er støttet av en eiendel med verdi: ditt hus. Når du foretar boliglånet ditt hver måned, og som markedsverdien av hjemmet ditt går opp, bygger du egenkapital. En HELOC lar deg låne mot egenkapitalen.
Når du har blitt godkjent for en HELOC, kan du låne så mye eller så lite som du trenger. Dette er det som setter en HELOC bortsett fra et boliglån, hvor banken gir deg en engangsbeløp. Med en HELOC låner du ikke den til du trenger den.
Hvordan beregner långivere din linje med kreditt?
Vanligvis bruker långivere din låneverdi for å bestemme størrelsen på din HELOC, ifølge Casey Fleming, et boliglånsrådgiver for C2 Financial Corp. og forfatteren av boken "Lånveiledningen: Hvordan få best mulig boliglån .”
Mange banker vil bare tilby en HELOC som holder din totale utlånsverdi på eller under 80%. Noen, som Pennsylvania State Employees Credit Union, vil gå så høyt som 90%.
Lån-til-verdi er lett å beregne når du bare har et boliglån. Bare del din nåværende lånebalanse med gjeldende verdi av ditt hjem. En lånebalanse på $ 100 000 for et hjem som er vurdert for $ 200 000, betyr at du har et låneforhold på 50%.
Hvis du vil ha en HELOC, må du faktorere dette beløpet i lånebalansen. Hvis du ønsker å ta ut en $ 25.000 hjem egenkapital kreditt, ville du ha en total lånebalanse på $ 125.000 på et hjem verdsatt til $ 200,000. Ditt nye lån til verdsettelse ville være 62,5%.
I dette scenariet, hvis utlåner vil la deg låne opp til 80% lån til verdi, kan du være kvalifisert for en $ 60.000 kredittlinje.
Långivere kan også faktor i din gjeldsinntekt, noe som betyr hvor mye gjeld du har sammenlignet med hvor mye penger du tar inn, sa Fleming. De kan også se på kredittpoengsummen din.
En lapp: Du vil sannsynligvis betale noen av de samme gebyrene du betalte for ditt første boliglån. Ifølge Federal Trade Commission, kan du være på kroken for en ny vurdering, tittelsøk, søknadsavgift og andre kostnader.
Noen långivere, som Chase, vil belaste deg en årlig avgift (Chase er $ 50). Du kan også se en forskuddsbetaling eller en tidlig nedleggelsesavgift dersom du lukker kredittgrensen innen et visst antall måneder. Sound Credit Union i Washington, for eksempel, belaster en $ 345 avgift, lukker du HELOC innen 24 måneder.
Selvfølgelig, Disse kostnadene kan legge opp raskt, så vær sikker på å få en følelse av hva din HELOC vil egentlig koster deg før du tar sjansen. Og ikke glem å shoppe for å se hvem som kan tilby deg de beste prisene og de laveste prisene.
Hvordan fungerer en HELOC?
Når du har blitt godkjent, kan du begynne å bruke din kredittlinje etter behov. Denne perioden kalles tegningsperioden og varer vanligvis mellom fem og ti år. I løpet av tegningsperioden tillater mange långivere at låntakere foretar rentebetalinger.
Når trekningsperioden slutter, kan du ikke låne mer penger og skrive inn tilbakebetaling fase. Du kan bli pålagt å foreta en stor, engangsbeløp på utestående saldo (kjent som en ballongbetaling) eller begynne å gjøre månedlige utbetalinger mot hovedstol og renter, avhengig av HELOCs opprinnelige vilkår.
Noen låntakere er uforberedt på tilbakebetalingstiden og kan bli overrasket når deres månedlige betaling går opp fordi de også betaler hovedstol, ikke bare interesse.
Selvfølgelig, kanskje du vil beholde din kredittlinje og utvide tegningsperioden. Mange långivere vil gjøre dette, så lenge hjemmet ditt fortsatt har nok egenkapital og din økonomiske helse har ikke tanket. Vanligvis vil en utlåner "betale av" den gamle kreditten ved å bare forlenge deg en ny, sier Fleming.
Hva om interesse?
De fleste HELOC har variabel rente, noe som betyr at de går opp og ned basert på en finansiell indeks, typisk hovedrenten. Noen banker vil legge til noen få prosentpoeng, kalt en margin, til hovedrenten. Nåværende hovedpris er 3,75%.
Mange HELOCs har også rentenivåer og maksimum.Fleming sa det er typisk for en rate cap å bli satt til 18%, men han bemerket at prime rate ikke har vært i de to sifferene siden 1990-tallet.
HELOCs tilbyr vanligvis lavere rente enn andre former for kreditt, sa Jeffrey Hensel, en hard penge utlåner på North Coast Financial Inc. Nasjonalgjennomsnittet for kredittkortsatser er omtrent 15%, ifølge CreditCards.com.
"En annen proff på HELOCs er at låntakeren bare belastes med mengden midler som nå er tatt ut av kredittgrensen," tilføyte Hensel. "Når låntakeren deponerer lånte midler tilbake i kredittlinjen, stopper renten på dette beløpet."
Hvordan kan du bruke en HELOC?
Du kan bruke et hjem egenkapital kredittkort til å betale for noe, men det betyr ikke at du burde. En av de vanligste bruksområder for HELOCs er å finansiere boligreparasjonsprosjekter eller betale for store hjemreparasjoner. En HELOC kan også tjene som sikkerhetskopi til nødkassen.
De er noen ganger vant til å betale ned gjeld med høyere rente, men ikke alle eksperter er enige om hvorvidt dette er en god ide.
"Jeg ser dette som et verktøy for folk med god eller utmerket (økonomisk) track record," sa
Philip Lee, en Massachusetts-basert wealth manager for Financial In Tune. "Jeg advarer mot å låne penger hvis det er et grunnleggende problem med kreditt eller utgifter. Hvis folk har problemer med å bruke, kan bruken av en HELOC bare gjøre situasjonen verre. "
Det er også sannsynligvis ikke en god ide å kjøpe en bil, finansiere en ferie eller betale for andre kortsiktige varer med en HELOC, rådgiver Ryan Frailich, en finansiell coach og planlegger for bevisst økonomi.
I motsetning til et hjemreparasjonsprosjekt, som vil øke verdien til ditt hjem, begynner disse elementene å avskrives umiddelbart eller har ingen verdi. Du kan betale for en ny bil lenge etter at du slutter å kjøre den, for eksempel. Og hvis du ikke har penger nå, hva skal du si at du har penger til å betale ned HELOC-gjelden din når tilbakebetalingstiden starter om 10 år?
"Hvis du låner mot hjemmet ditt for forbruksvarer, negerer du den store fordelen (av hjemmet eierskap) av tvungen besparelse," sa Frailich.
Home Equity Loan vs Home Equity Line of Credit?
Som vi diskuterte ovenfor, i tillegg til et hjem egenkapital linje av kreditt, kan du også få et andre boliglån i form av et hjem egenkapital lån. Med et lån ser du på en engangsbeløp, en fast rente og månedlige utbetalinger som ikke endres gjennom årene.
Home equity lån brukes av tilsvarende grunner, typisk boligreparasjon prosjekter, betaler av gjeld med høyere rente osv. Hvis du vet nøyaktig hvor mye du trenger å låne, og du har penger til å foreta regelmessige månedlige utbetalinger av både rektor og interesse (på toppen av ditt første boliglån), kan du gå med et lån i stedet for en kreditt.
Det er ingen overraskelser med et egenkapitallån, som gjør at du kan planlegge dine månedlige utgifter godt inn i fremtiden. Med en HELOC blir mange villaeiere vant til 10 års rentebetalinger, og deretter føler de en klem når de skal begynne å betale rektor og interessen etter at trekningsperioden slutter.
"Du vil ha forutsigbare utbetalinger, og en tidsplan for tilbakebetaling og ha kontantstrøm for å støtte det," sa Lee.
Et hjem egenkapital lån er også bra hvis du ikke vil (eller ikke kan håndtere) fristelsen av tilgjengelig kreditt - når du får din engangsbeløp, det er det.
Husk alltid at både HELOCs og boliglån kan være risikabelt, fordi hvis du ikke kan foreta betalinger, kan du miste hjemmet ditt. Faktisk forutsetter eksperter en bølge av foreclosures i de kommende årene, fordi så mange mennesker brukte HELOCs i løpet av den siste resesjonen. En RealtyTrac-analyse fant at mer enn 1,8 millioner boliger med HELOCs åpnet mellom 2005 og 2008 er nå alvorlig under vann.
Så sørg for at du grundig vurderer alle alternativene dine eller konsulter med en finansiell ekspert før du bruker en HELOC til å betale for ting.
Din sving: Vil du vurdere å bruke en HELOC?
Sarah Kuta er utdannelsesreporter i Boulder, Colorado, med en forkjærlighet for helgedrift, oppussing av møbler og gode tilbud. Finn henne på Twitter: @sarahkuta.
Skrive Inn Din Kommentar