Vil du starte en eiendomssalgsvirksomhet? Her er hva du trenger å vite

Hvis du har besøkt mer enn noen få eiendomssalg i nabolaget eller byen, vil du legge merke til at du begynner å gjenkjenne folk - og ikke bare de som står opp tidlig på helgene og kjører fra salg til salg for å få det beste avtaler om antikviteter, samleobjekter eller til og med nye ting som TV-apparater.

Jeg snakker om eiendomsmeglerne: folkene som omhyggelig forsker og merker hvert element som er til salgs. Når du ser det samme salgsselskapet som håndterer flere salg i nærheten av deg, er det et tegn på at de har et godt rykte.

Eiendomsmegling er en forsterket versjon av et verksted. I stedet for merking av priser, vil det være en dag med et salg i oppkjørselen eller bakgården, og et salg av eiendom tar dager (eller uker) av prep-arbeidet av et profesjonelt team. Eiendomsalg utføres ofte for å rydde ut eiendommen til noen som nylig har dødd, men de brukes også av folk i alle aldre som er nedsatt til et mindre hus eller likvidere en personlig samling.

Å bygge et rykte som en stor eiendomssalgsjef er ikke lett, delvis fordi eiendomssalgsindustrien - som har om lag 14.000 likvidatorer som arbeider over USA - er en slags villvest. Du trenger ikke spesiell trening eller sertifiseringer for å bli en eiendomsselger. Det er det som gjør det til en god, lavinvesteringsvirksomhet å starte. Men det betyr også at du må jobbe ekstra hardt for å tjene tilliten til dine potensielle kunder.

Hvis du har gått rundt salg av lokale eiendommer, vri på varer og sier, "Jeg kunne gjøre dette," så er disse tipsene for deg. Her er det du må vite før du starter en eiendomssalgsvirksomhet.

Bygg erfaring med andre eiendoms salgsforvaltere

San Francisco-baserte likvidator Martin Codina sier at eiendomsformidlere ikke sannsynligvis vil dele sine forretningshemmeligheter med en nybegynner. Din beste innsats: Arbeid for en erfaren kurator.

"Jeg mener, forestill deg en auksjonarius som aldri hadde jobbet i et auksjonshus," sier Codina. "Hvor effektive ville de være?" Selv seks måneder som arbeider registret for et likvidasjonsfirma kan hjelpe deg med å få noen retningslinjer fra proffene.

En levetid for læring kan også være til nytte for din nye virksomhet. Michael Gunning introduserte sin kone, Kimberly, til salg av eiendom da de var dating, og perusing, undersøkelse og kjøp ved lokalt salg ble raskt en hobby for det unge paret. Når deres eBay-butikk brøt i sømene, bestemte de seg for å begynne å gjøre hjemmemarkedssalg for venner.

"Vi gjorde 14 salg vårt første år i virksomhet, [og] doblet det i andre år," sa Kimberly Gunning. "I fjor gjorde vi 64 salg!"

Vet når du skal ringe en ekspert

Hvis du ikke er ekstremt kunnskapsrik i et bestemt område med antikviteter eller samleobjekter, ring inn hjelp. Å ha en ekspert sjekke opp på din forundersøkelse kan gjøre eller ødelegge suksessen til et salg.

"Da jeg startet i eiendomsavviklingsvirksomheten, sier Codina," Jeg ville ansette en lokal personlig taksfører, for å sikre at jeg ikke gjorde noen dyre feil. "

Elizabeth O'Brien fra Marketwatch ekko denne strategien. Du kan ikke forvente deg selv å ha ekspertise på alle områder du kan selge, og O'Brien sier, "Det er greit, så lenge [likvidatorer] vet at de skal ringe i forsterkninger når de er over hodet. Når likvidatorer ikke vet verdien av et element, bør de konsultere en utdannet profesjonell, snarere enn å si, å gjøre litt kortvarig forskning på eBay.”

De utdannede ekspertene vil kunne forklare verdisyklusene av samleobjekter som familier kan ha samlet og hylle i årevis - selv om de ikke alltid kan dele gode nyheter.

"TV-programmer som" Antiques Roadshow "har trent folk til å tro at mange kjellere og lofter inneholder verdifulle skatter," forteller O'Brien. "I virkeligheten gjør de det ikke."

Angi klare forretningsstandarder

Eiendomssalgsvirksomheten er i stor grad uregulert, og gir bedriftenes rett til å sette og vedlikeholde etikk - og gjøre reglene klare for både sine ansatte og kunder.

O'Brien sier at interessekonflikter oppstår hvis en likvidator kjøper varer fra en eiendom de forvalter, priselementer for høy for å avskrekke potensielle kjøpere, eller betaler de som jobbet ved salg med varer fra eiendommen.

Bestem hva dine standarder er tidlige i utviklingen av virksomheten din for å unngå forvirring senere.

Bli forsikret

Du må være bundet og forsikret før du får din første klient. Ansvarsforsikring er viktig for den usannsynlige (og uønskede) hendelsen at noen er skadet ved salg. Selv om salget ikke finner sted i ditt eget hjem, vil du at din bedrift skal dekkes i tilfelle en ulykke. Du vil også sjekke med villaeieren for å forsikre deg om at deres forsikringspolicy er oppdatert.

Bonding er en garanti for at hvis det er et økonomisk tap under et arrangement som du klarer, vil virksomheten din kunne dekke tapet. Snakk med en forsikringsagent (eller to eller tre, for å sammenligne priser og tjenester) for å finne ut de riktige dekningene for virksomheten din.

Gunning anbefaler å jobbe med en regnskapsfører og advokat for å sikre at virksomheten din er strukturert på riktig måte, og for å sikre at avtalene og avtalene dine beskytter bedriften. Utover ansvarsforsikring, anbefaler hun medlemskap i Antiques and Collectibles National Association (ACNA), som tilbyr rabatter, forsikringsplaner og bruk av logo på reklamemateriale.

Start med en liten eiendom

"Vær realistisk," anbefaler Codina. "Start med små eiendommer og jobber deg opp." Når ditt omdømme bygger, vil du finne muligheter til å håndtere større salg.

Estate selgere tjener vanligvis en prosentandel av det totale salget fra eiendommen, ca 30 til 40%. Det vil være opp til deg å annonsere et salg i lokale aviser, eiendomssalg kataloger og blogger, slik at som salget gjør det bedre, tjener du mer - Gunning anbefaler EstateSales.org, EstateSales.net og Invaluable.com. Du må gjøre investeringen i en takstmanns tid for varer av spesiell interesse, men å vite riktig prising før et salg starter, vil trolig hjelpe varen til å selge raskere.

"Vi har blitt mer effektive gjennom årene," gjenspeilet Gunning. "I begynnelsen tok det uker for å forberede seg på det minste av salget." Nå, gjennomsnittlig salg (boliger mellom 3000 og 5000 kvadratmeter) tar to hele dager å sette opp, og større gods (boliger større enn 5000 kvadratfot) tar ca fire dager.

"Vi pleide å gjøre alt selv," sier hun. "Nå har vi en erfaren stab."

Gjør deg klar til å spille rådgiver

"Vi har to viktige publikum," sier Gunning, "Klienten vi er vert for, og klientene som kommer til å kjøpe varene. Begge fortjener vår fulle og ytterste oppmerksomhet, profesjonelle holdning og personligheter. "

Gunning tilbakekalte å delta i mange eiendomssalg som en kjøper der eiendomsforhandlere handlet som om de "gjorde oss en tjeneste ved å la oss stå i døren for å kjøpe ting". Hun og Michael ga et løfte da de startet sin virksomhet at de ville behandle alle sine klienter med respekt, uavhengig av hvilken side av kassa de var på.

Det tar også takt og medfølelse for å være en vellykket eiendomsselger. "Å jobbe i den indre helligdom i folks hjem krever et spesielt sett av immaterielle kvaliteter, for eksempel å være nonjudgmental, ikke gossiping [eller] postering på Facebook om sporadiske merkelige ting eller urentlighet av folks hjem," advarer Cheryl Todd, medstifter av Phoenix- basert Pot of Gold Estate Likvidasjoner. "Verdighet og konfidensialitet vil hjelpe deg med å få gode henvisninger, fordi folk vil vite at du er troverdig."

"Vi jobber med folk som er følelsesmessige og sørger," Julie Hall, grunnlegger og direktør for American Society of Estate Liquidators, fortalte Pittsburgh Post-Gazette. Å ha medfølelse for klienten din mens du fremdeles gjør fremskritt når du rydder ut en eiendom, er en delikat balanse som vil trenge.

"Bli en flott lytter," anbefaler Codina. "Hver eiendom er litt annerledes, og hver klient har sin egen unike måte å kommunisere deres behov på."

Og husk: Eiendomsalg begynner vanligvis før eller før kl 08. Du må være en tidlig fugl for å elske denne virksomheten!

Din sving: Har du noen gang jobbet på eiendomssalg? Vil du vurdere å drive en bedrift i denne bransjen?