Min kone og jeg har nylig gjort $ 16.000 som selger leiligheten vår, og vi betaler ikke skatt på en prosent.
Neste år kan vi selge vårt nåværende hjem for profitt, og vi vil igjen betale ingen kapitalgevinst skatt. Hvordan kan vi gjøre det?
IRS lar deg ekskludere en gevinst på opptil $ 250.000 ($ 500 000 hvis du er gift og fil i fellesskap) på salg av din primære bolig fra skattepliktig inntekt hvis du har bodd i det i minst to av de siste fem årene. Vi bodde i leiligheten i 26 måneder, så vi kvalifiserte.
IRS forklarer:
"De 24 månedene av bostedet kan falle hvor som helst innen 5-årsperioden. Det trenger ikke engang å være en enkelt blokk av tid. Alt du trenger er totalt 24 måneder (730 dager) med opphold i løpet av 5-årsperioden. "
Det blir mer komplisert hvis du leier ut hjemmet i løpet av den tiden (du "gjenopptar" eventuelle avskrivninger som kreves og betaler skatt på den delen).
Men her er den korte versjonen: Hvis du bor i huset i minst to år og selger det, er hele fortjenesten skattefri.
Vi kommer tilbake til det om et øyeblikk, men først la oss se på et viktig spørsmål ...
Er ditt hjem en investering?
Et hjem er ikke en investering, fordi det ikke genererer inntekt eller brukbare kapitalgevinster, sier Robert Kiyosaki i Rich Dad, Poor Dad.
Huset ditt genererer utgifter, og hvis du selger det etter at verdien øker, vil du nok kjøpe et annet hus som koster like mye eller mer. På lang sikt stiger hjemmeværdiene ikke raskere enn inflasjonen.
Det er imidlertid noen måter å gjøre et hjem til en investering. For eksempel kan du leie rom i huset ditt, som er hvordan jeg betalte av min første boliglån.
Også, det er "tjene penger investeringer og spare penger investeringer, "forteller Jennifer Abel på Mainstreet.com. Et hus kan ikke generere inntekter, men hvis du kjøper riktig, sparer du mer penger gjennom årene enn å leie.
Så ditt hjem kan være en investering, og vi skal legge til en måte å gjøre det til en ...
The Flip Your Home Plan
Boligsalgsgevinster ekskludering gjør det mulig å kjøpe en fixer-øvre, leve i den mens du foretar reparasjoner og forbedringer og selg det for fortjeneste uten å betale en krone i skatt.
Teoretisk kan du gjøre dette hvert annet år.
Realistisk tar det tid å selge et hjem, og du må vente to år fra salgsdagen for å kreve din neste utestenging. I tillegg kan du ikke få alle i familien ombord for flytte-to-års planen.
Men du kan i det minste gjøre dette noen ganger som en måte å øke pensjonssparingen eller betale for store ferier.
Nøkkelen er å forstå hvordan du kan slå en fixer-øvre. Du har store fordeler når du flipper ditt eget hjem, fordi det ikke er rush.
Siden du bor i din flip, har du ikke holde kostnader som koster fortjeneste, og du ellers må betale boligregninger et sted. Men du må fortsatt regne ut for å få fortjeneste.
Gjør beregningene
Glem takknemlighet.
Hvis boligprisene går opp, bra, men det betyr fortsatt å betale mer for det neste huset du bor i, så det er egentlig ikke hvor du tjener penger.
Vurder din gevinst basert på økningen i verdi fra de planlagte reparasjonene og forbedringene. For å beregne at når du ser på et potensielt hjem, begynn med slutten i tankene.
Lag en liste over hva som må gjøres og avgjøre hvilken pris huset skal selge for når du er ferdig. Bruk "nylig solgte" verktøyene på nettsteder som Trulia for å finne nærliggende boliger for sammenligning. County eiendomsappraiser nettsteder har ofte offentlig tilgjengelig informasjon, også.
Hvis du fortsatt ikke er sikker på verdier, spør en god eiendomsmegler om hjelp, men sørg for at han eller hun har jobbet i den delen av byen.
Når du har din forventede salgspris (basert på dagens verdier), anslår du renoveringskostnadene for eiendommen, inkludert holdekostnader hvis du ikke kan flytte inn med en gang.
Beregn deretter kjøps- og salgskostnadene. For det sistnevnte kan du bare bruke en figur på 10% av salgsprisen, som skal være nok til å dekke sluttkurs og eiendomsprovisjonen.
Endelig bestemme hvilket nivå av fortjeneste det er verdt.
Når du har disse tallene, kan du basere tilbudet ditt på følgende formel:
(Prognisert salgspris) - (alle kostnader og fortjeneste) = (det meste du kan betale for huset)
For eksempel, hvis du vil gjøre $ 20.000, og du ser det renoverte huset vil selge for $ 160,000, kan beregningen se slik ut:
$ 160 000 - $ 20 000 (fortjeneste) - $ 16 000 (transaksjonskostnader) - $ 12 000 (renoveringskostnader) = $ 112 000
Det er den høyeste prisen du kan betale, så start med et lavere tilbud. Hvis du får huset, har du minst to år for å fullføre alt arbeidet, noe som bringer oss til et annet spørsmål ...
Skal du gjøre jobben selv?
Jeg er ikke alt som er mekanisk tilbøyelig, men i de siste årene har jeg gjort alt fra å male våre hjem inn og ut for å erstatte vaskemaskinens vannledninger inne i veggen (og reparere veggen etterpå).
Men det er ting jeg ikke vil prøve på egen hånd. For eksempel erstatter jeg strømuttak, men jeg vil ikke sette inn nye elektriske ledninger.
Du trenger ikke å gjøre noen av arbeidet selv. Bare vær sikker på at reparasjons- og forbedringsestimatene inkluderer bruk av entreprenører.
Hvis tallene ikke fungerer, gå bort. Det er andre hus å kjøpe.
Du vil nok gjøre det beste ved å gjøre litt arbeid selv og betale fagfolk for andre oppgaver. Jeg har lært at maleri ikke er vanskelig, slik at det gjør deg selv, vil spare deg for mye penger.
Hvis prosjektet er noe som krever tillatelse, liker jeg å betale en entreprenør. Vær forsiktig og sjekk ut entreprenøren før du signerer noe.
Stort tips: Gå gjennom hjemmet med en entreprenør før du kjøper den.
Min kone og jeg gjorde dette med en leilighet vi vendte om (vi bodde ikke i den), og han var i stand til å fortelle oss hvordan du kan spare penger å gjøre egne reparasjoner. Han anslår også hva det ville koste for arbeidet han til slutt gjorde for oss.
Tjene mer penger
Her er to måter å øke fortjenesten når du blar hjem:
Flytt Oftere
Hvis du vil tjene penger på skattefri fortjeneste, må du flytte så nær hvert annet år som mulig.
For eksempel, liste ditt hjem for salg etter å ha bodd i det i ca 21-22 måneder. Når du lukker salget, kan du være bare forbi 24-måneders kravet.
Sikt for høyere vurdering
Du finner normalt ikke en fortjeneste i stigende priser, siden prisen på det neste hjemmet du kjøper også vil ha steget.
Men hjem i noen områder setter pris på raskere enn andre.
Bruk online ressurser som NeighborhoodScout til å identifisere områder der boliger setter pris på det raskeste, og kjøp i et av disse nabolagene.
Din tur: Vil du vurdere å slå hjem til investeringer ved å bla dem og flytte noen få år?
Opplysning: Vi har en seriøs Taco Bell-avhengighet rundt her. De tilknyttede koblingene i dette innlegget hjelper oss med å bestille av dollarmenyen. Takk for støtten!
Steve Gillman er forfatteren av "101 rare ting å tjene penger" og skaperen av EveryWayToMakeMoney.com. Han har vært repo-man, stavkarpe, søkemotorevaluator, husflipper, trikkdriver, prosessserver, mock juror og roulette croupier, men på mer enn 100 måter han har tjent penger, er skriving hans favoritt (så langt).
Skrive Inn Din Kommentar