Hvordan bli en eiendomsmegling med bare $ 10.000

Eiendom har tradisjonelt vært et av de mest ettertraktede investeringskjøretøyene for sitt passive inntektspotensial, verdsettelse, positiv kontantstrøm og skattefradrag.

Imidlertid er eiendomsinvestering også sett på som en av de vanskeligste investeringene å starte på grunn av høy risiko og høye kostnader for å starte. Jeg ønsker å bryte den myten og vise deg de nøyaktige skrittene jeg tar for å bli en eiendomsmegul med lave kostnader foran meg.

Første kjøp

Ditt første eiendomskjøp vil alltid være det vanskeligste. Når jeg legger ut planen min, vil du se at hver etterfølgende bygger seg av den første, og hvert etterfølgende kjøp blir lettere ettersom kontantstrømmen forbedrer seg og du finjusterer systemene dine. Men å få det første stykket av fast eiendom kan være vanskelig. Mitt forslag er å starte med et beskjeden, enkeltstående familiehus og bo i det selv mens du aggressivt betaler ned boliglånet.

For eksempel kjøper du et 3 soverom, 2 bad, 1600 kvadratmeter hjem i et anstendig område i byen for $ 100 000 (Ikke le, dette finnes i mange områder av fylket). Du bruker en utlåner som Bank of Americas nye "No PMI" boliglånsprogram eller SoFi, og tar ut et boliglån med 10% nedbetaling, respektabel 4% rente og ingen PMI. Med skatt og forsikring inkludert, vil du skylde $ 541 per måned. Nå begynner moroa.

Når du tar eierskap til dette hjemmet og flytter inn for å gjøre det til 'Eier okkupert', vil du begynne å betale ned boliglånet ditt så mye som mulig. Bruk dine tilbakebetalingskontroller, bonuser, sidebasert inntekt, etc. for å få boliglånsbalansen nede så lavt som mulig.

Målet ditt er å betale boliglånet slik at du når maksimalt 70% lån til verdi (LTV). Dette betyr at hvis huset er verdsatt til $ 100 000, vil du bare skylde $ 70 000 i hjemmet, noe som gir deg et 70% lån til verdiforhold. Hva dette betyr for deg, og enda viktigere for at banken tilbyr deg finansiering, er at du nå kan kvalifisere for en kontant utfinansiering.

Når du har nådd din 70% LTV, kan du refinansiere hjemmet ditt tilbake til den opprinnelige 90% LTV og "utbetale" ditt hjem egenkapital, noe som betyr at du vil gå bort fra refinansieringen med en $ 20 000-innsats. Din månedlige betaling vil ikke endres, og kan potensielt være lavere hvis du kan sikre en bedre rente.

Andre og tredje kjøp

Med din $ 20.000 kontanter i hånden har du noen muligheter. Hvis du ikke liker huset du bor i, kan du replikere trinn 1, flytte inn i et nytt hus, og leie ut den du allerede eier. Eller du kan fortsette å bo i det eksisterende hjemmet du eier og kjøpe 2 nye boliger som leie. For å komme på sporet av å bli en eiendomsmegul, la oss undersøke muligheten for å forbli i det eksisterende hjemmet og kjøpe to nye enfamiliehjem som utleie.

Hvis vi ser på å kjøpe boliger som ligner på eksempelet ovenfor, vil $ 20 000 la oss kjøpe to enkeltfamilieboliger hver med en $ 541 månedlig betaling. Men nå som disse boliger vil bli behandlet som en investering, øker skattesatsen til 6%, så din månedlige betaling vil hoppe til $ 600 hver.

Skjønnheten i denne modellen er at nå kan du leie ut begge disse husene, med gjennomsnittlige leiepriser på de fleste områder på $ 1.100. Dette gir deg en positiv kontantstrøm på $ 500 hver måned per hus. Selvfølgelig vil du spare en del av inntektene for å bygge opp et beredskapsfond for hvert hus, men etter å ha lagret $ 5000 per hus i et beredskapsfond, vil du få ytterligere $ 1000 per måned i positiv kontantstrøm som du kan bruke til å bygg opp din forskuddsbetaling for neste hjem.

The Mogul Road

Du kan se hvor denne banen er ledet. Nå som du har to boliger som produserer positiv kontantstrøm, må du bare vente til du bygger nok penger til din neste forskuddsbetaling. Kjøp husnummer 4, lagre det opprinnelige beredskapsfondet, og du vil snart øke din månedlige positive kontantstrøm til $ 1500.

Med hvert ekstra hus du kjøper, vil du redusere hvor lang tid det tar å spare på nedbetalingen for ditt neste hjem. Med 10 utleieboliger, som hver produserer $ 500 månedlig positiv kontantstrøm, kan du spare $ 10 000 for en forskuddsbetaling hver 2. måned, slik at du rimeligvis kan kjøpe 6 nye boliger per år. På dette tidspunktet er himmelen grensen, men du må sørge for at du begynner å bygge teamet ditt for å hjelpe deg i ditt voksende imperium.

Bygg ditt lag og sikre fremtiden

Administrere 3-5 utleieboliger selv vil kreve mye tålmodighet, frustrasjon, manuell arbeid og stress. Det kan imidlertid gjøres hvis du er villig til å sette inn tid og energi som kreves. Men når du har kjøpt 5 utleieboliger, vil mengden tid som er nødvendig for å administrere eiendommene din, være utenfor det du er individuelt kapabel til. På dette tidspunktet, for å skalere virksomheten din, må du begynne å sette sammen teamet ditt.

Det første logiske medlemmet av teamet ditt er en eiendomsforvalter. Du kan enten leie denne personen eller leie et byrå for å administrere det for deg. De fleste eiendomsforvaltere vil ta en prosentandel av brutto leieprisen, så du må faktorere det i dine månedlige kontantstrømstall. Men de betaler vanligvis for seg selv som eiendomsforvalter vil håndtere leasing og markedsføring av eiendommen din, leieinnsamling, telefonsamtaler fra leietakere, og planlegge reparasjoner og nødsituasjoner.

Det andre medlemmet av teamet ditt er en håndverker eller lisensiert entreprenør.Alle boliger vil bryte ned, og avhengig av leietakerne du huser, kan det være mer skade enn ikke. Din handyman eller lisensiert entreprenør vil kunne håndtere alle reparasjoner og sikre at dine eiendeler er beskyttet og godt vedlikeholdt slik at de kan produsere inntekter i årene som kommer. Når du når et visst nivå i virksomheten din, vil du også ha en kontrakt med en advokat og en regnskapsfører som hjelper deg med å administrere virksomheten din.

Alternativer til den tradisjonelle eiendomsbanen

En av de nyeste tilleggene til å eie utleieeiendom eller eiendom er crowdfunding og medeierskap. Forutsetningen er enkel - hva om du kunne investere bare $ 1000 eller $ 5000 i en eiendom, og du samler pengene dine sammen med 10 eller 20 personer for å gjøre det? Det har vært gjort slik i årevis i den virkelige verden, men Internett har bare gjort ting mye lettere.

Det kalles fast eiendom crowdfunding, og det fungerer veldig likt å peer to peer utlån. Du samler pengene dine med andre investorer, kjøper en eiendom og nyter fordelene (inntekt og verdsettelse). Det finnes flere plattformer som gjør dette. Våre favoritter er:

• RealtyShares:RealtyShares tilbyr et av de største utvalgene av eiendomsmegling online - fra bolig til kommersielt, til og med noen blandede bygninger. De belaster ikke sine investorer avgifter, i stedet plassere den byrden på eiendomshavere. Investorer kan begynne å se en avkastning bare noen få uker etter at prosjektet er finansiert.Vi er partnere med Realtyshares, og de gir College Investor-lesere en$100 bonus når du lager din første investering ved hjelp av kampanjekodeSamboer100.
• FundRise: FundRise har en blanding av både næringseiendom og bolig. Deres minimumsinvestering er $ 1000. Videre er Fundrise åpen for enhver investor uavhengig av nettoverdi - noe som skiller dem fra resten av bransjen.

Hvis du leter etter andre alternativer, sammenligner vi alle de store crowdfunding eiendomsplattformene her: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

Bunnlinjen er at fremtiden er lys for eiendomsinvesteringer. Folk vil alltid trenge et sted å bo og hvor som helst det er behov, det er en mulighet for den eventyrlystne entreprenøren!

Har du noen gang vurdert eiendomsinvesteringer?