Hvordan ingen kostnad refinansierer arbeid

Med renter så lave, og går lavere på dagen, tenker mange på refinansiering av sine hjem. Et knep som kredittforetakene bruker for å stimulere til refinansiering er "No Cost" Refinance. De fleste vet at å få et boliglån innebærer kostnader: avgifter, escrow, vurdering, etc. Når du beregner avkastningen på refinansiering, ser de fleste på besparelsene realisert i motsetning til disse kostnadene. Men nå er det selskaper som frafaller disse gebyrene - til en pris.

Den gamle skolen Refi Math

Når du refinansierer, må du betale alle slags avgifter. Her er en sammenfatning av noen vanlige avgifter og deres beløp for et $ 400.000 lån.

• Opprinnelsesgebyr: $ 1,190
• Forhåndsbetalt rente: $ 384
• Oversvømmelsesforsikring: $ 19
• Skatteavgift: $ 65
• Escrow: $ 450
• Opptak: $ 25
• Dokavgift: $ 20

Stor sum: $ 2.153

Det er mange avgifter. Så, hvis du skulle få dette lånet refinansiert, ville det koste deg $ 2.153.

La oss si at din nåværende rente var 5% for en 30 år fast, og du skulle senke den til 4% for en 30 år fast.

Din nåværende månedlige utbetaling vil være $ 2.147. Hvis du refinansierer til 4%, vil du betale ny månedlig betaling på $ 1,910 - en besparelse på $ 237 per måned. Så, du vil få pengene dine tilbake på bekostning av refinansien i ca 9 måneder.

Det er viktig å huske at du kan legge til lånets løpetid. Hvis du var to år i, er du nå tilbake til et 30-årig lån - så dette spiller en rolle i redusert sats. Som sådan betaler du rente på lengre sikt, men siden det er lavere, sparer du vanligvis her.

Ingen kostnad Refi Math

La oss anta samme lånestruktur som ovenfor, med samme gebyrer. Med en ingen refinansiering får du aldri den beste prisen, du betaler en høyere rente. I hovedsak blir avgiftene rullet inn i renten, og selskapet vil bli betalt tilbake gjennom de høyere rentebetalinger.

Så, hvis du ville ha en kostnadsfri refinansiering, ville du sannsynligvis bare kunne få en rente på 4,5%. Det ville senke den månedlige betalingen til $ 2.027, som fortsatt er en besparelse på $ 120 per måned. Men her er det viktig at du ser på den totale betalte renter og ser avtalen du virkelig får.

Total rente betalt til 4%: $ 287.478

Total rente betalt til 4,5%: $ 329,626

Det er viktig å forstå at dette er over 30 år, og de fleste selskaper vil selge lånet ditt innen 1 år, slik at de ikke fullt ut forstår den forskjellen. Som sådan vil de beregne netto nåverdien av betalingene dine for å få en mer realistisk nåværende figur.

NPV ved 4%: $ 10.811

NPV ved 4,5%: $ 11,869

Hvilken er billigere opp foran?

Nå som du ser matte, som er billigere foran? Vel, jo bedre avtale er faktisk den kostnadsfrie refinansieringen, fordi NPV er $ 11.869, men at pengene brukes mot gebyrene dine, slik at banken bare ser $ 9.716 ($ 11.869 - $ 2.153).

Du må huske at megleren vil få sin provisjon, og banken vil innse deres nåværende fortjeneste basert på dette nummeret. Så, ved å få dem til å betale gebyrene dine, blir du bedre enn banken.

Men i løpet av lånets løpetid mister du, fordi du betaler 42,148 dollar mer i renter. Og hvis du beregner NPV på $ 42.148 over 30 år, med en rabatt på 0,5% (forskjellen mellom de to), verdien hvis negativ, noe som betyr at du ikke vil motta avkastningen på pengene for å gjøre opp for det, og at det ikke er den optimale avgjørelsen.

Bunnlinjen

Bunnlinjen er at du vanligvis betaler dine egne kostnader for å få den laveste prisen. Du bør imidlertid spørre deg selv om disse spørsmålene:

• Hvis det er gratis, og det er lavere enn det du betaler nå, hvorfor ikke?
• Hvis det er gratis, og prisene går ned enda mer, kan du gjøre en kostnadsfri refinansiering igjen og spare enda mer?
• Hvis det er en investering og leietakerne betaler din interesse, burde du selv bry deg så mye, spesielt hvis det er gratis?