Skal du kjøpe et hus eller fortsette å leie? Slik bestemmer du

Da vi bodde i Tucson, Arizona, min kone og jeg pleide å gå forbi et søtt lite hus vi likte. Det var til salgs for $ 150.000, som "markedet" sa var en rimelig pris (tidlig i 2006), men det virket ikke riktig for meg. Jeg har beregnet at lånets utbetalinger, skatter, forsikring, vann og vedlikehold (alt vi ikke betalte som leietakere) ville være $ 1 125 per måned. Men huser akkurat som denne leide for $ 700 per måned - en besparelse på $ 5,100 per år!

Du kan gjette resten av historien. Boblen brast og i løpet av et par år solgte boliger i det nabolaget for godt under $ 100.000. Jeg er glad vi valgte å vente. Senere var det fornuftig å kjøpe. Faktisk har vi eid seks boliger i de siste dusin årene, og vi foretrekker være huseiere, men der er ganger når det er mer sanselig å være leietaker.

Er du klar til å kjøpe et hjem?

Med priser lavere og leier høyere, kan du lure på om nå Det er en god tid å slutte å leie og begynne å handle for et hjem. Ekspertene sier ja, men baserer sine argumenter på forutsetninger som ikke nødvendigvis er relevante for din situasjon, som jeg vil forklare.

Først, skjønt, er du klar til å kjøpe et hjem? Spør deg selv om:

• Du har nok penger til en forskuddsbetaling
• Du har nok penger til å lukke og flytte kostnader
• Du vet hva det egentlig koster å ha et hjem
• Du kan takle de store overraskelsene som kommer med å eie et hjem
• Du er klar for tiden og arbeidet med å ta vare på et hjem

OK, så du har noen penger spart for en forskuddsbetaling, og du budsjetterer godt nok til å erstatte varmeren når den plutselig dør i midten av vinteren. Du elsker også å klippe gress, rense takrenner og skovle snø. Du vil ha et eget hjem, men kanskje du vil også ha det til å gi økonomisk mening. Les videre…

Kjøp eller Lei: Hva ekspertene sier

Trulia's Rent Versus Buy Report viser at kjøpet er vesentlig billigere enn leie. For de 100 metroområdene som brukes i beregningene, kjøp er en kjapp 38% billigere enn leie. De sier, "Kjøper varierer fra å være bare 5% billigere enn å leie i Honolulu til å være 66% billigere enn å leie i Detroit."

Med andre ord, akkurat nå er det billigere å kjøpe i alle store amerikanske byer, og antagelig også i mindre byer. Men vent…

Det er ikke en så enkel beregning

Hver rapport av denne typen og hver "buy vs. rent" kalkulator er basert på forutsetninger om ting som hvor lenge du skal bo i hjemmet (7 år i denne rapporten), din forskuddsbetaling (20%) og renten (3,5%). Jeg fant Trulia-rapporten til å være ganske grundig. Det ga til og med for vedlikeholdskostnader, noe som førstegangsboligkjøpere ofte overser når man sammenligner å kjøpe til leie.

På den annen side kan noen forutsetninger ikke gi mening for situasjonen din. For eksempel innebærer Trulias metodikk justeringer for størrelse. Rapporten sier:

"Det er ikke riktig å sammenligne gjennomsnittlig leie og gjennomsnittspris på boliger på markedet. Å gjøre det ville være misvisende fordi utleie og salg av eiendommer er svært forskjellige: viktigst sett er hus til salgs 47% større i gjennomsnitt enn utleie. "

Så med en slags justering (detaljene er svake) kan det være billigere ved torget å kjøpe. Men er det relevant? Din ekte Alternativer kan være en flott 800 kvadratmeter leilighet nær sentrum for en total månedlig kostnad på $ 1000 mot et 1800 kvadratmeter hus i forstedene med en total månedlig kostnad på $ 1500. Leiligheten vil være $ 6000 mindre per år, selv om "kvadratfotkostnaden" er 66% høyere. Og kanskje er det ingen flotte 800 kvadratmeter hus for å sammenligne leiligheten din til.

Betydningen av størrelsen avhenger av utformingen. Plasseringen, type hjemme, verftstørrelse og kvalitet på byggevarer også. Men det er vanskelig å plugge slike faktorer inn i en formel. Hvordan sammenligner du en stor hage i nærheten av en Starbucks, eller en garasjeverksted for å være i nærheten av en busslinje? Hvordan sammenligner du ansvaret for boligeiendommer til enkelheten i leie?

Dette er personlige, situasjonelle og ofte intuitive beregninger. Og det kan være mange av dem. For eksempel, du kan være bedre å leie hvis ...

• Det er en god sjanse for at du beveger deg innen noen få år
• Nedbetalingen vil ta alle dine besparelser
• Du sparer aldri penger for store uventede utgifter
• Du hater yardwork og tar vare på et hjem
• Din jobbssituasjon er rystet
• Du elsker å leve nær handlingen

Og du kan være bedre å kjøpe hvis ...

• Du forventer at din familie størrelse skal vokse
• Du vil spille på stigende priser og planlegger å selge for profitt
• Du vil ikke legge til side pengene, selv om du sparer ved å leie
• Du vil ha kjæledyr, og det gjør det vanskelig å finne utleie
• Du vil ha en hjemmebasert virksomhet som ikke kan kjøres fra en leilighet

Hvis du er klar til å kjøpe, og selv om det økonomiske aspektet er svært viktig, må du gjøre beregningene i hvert enkelt tilfelle. Så se på boliger som oppfyller dine minimale personlige kriterier, og gjør deretter følgende estimater (ved hjelp av dine beste gjetninger):

1. Lengre tid vil du bli i det området du bor i dag: _____.
2. Leiekostnader (leie, verktøy, etc.) for den tidsrammen, basert på din nåværende leiepris og et gjetning om fremtidige økninger, for Din totale kostnad for leie: ______.
3. Samlede utgifter på hjemmet du vurderer (lukke kostnader, betalinger, skatter, forsikringer, verktøy, vedlikehold, etc.), for samme tidsramme: ______.
4. Din projiserte nedbetaling: ______.
5. Prisen du får når du selger hjemmet ditt, basert på en rimelig takknemlighet for ditt område (historisk har det vært 3 til 5% årlig i USA): ______.
6. Lukkekostnader; Du kan bruke Trulias figur på 8% av salgsprisen: ______.
7. Resterende balanse du skylder når du selger ditt hjem; Du kan bruke en gjenværende balanse kalkulator: ______.
8. Trekk beløpene på linjene 6 og 7 fra linje 5, for å komme frem til netto fortjeneste fra lukking: ______.
9. Trekk linje 4 (din forskuddsbetaling) fra linje 8 for å oppnå hvor mye egenkapital du vil ha oppnådd: ______.
10. Trekk linje 9 fra linje 3 for å komme fram til din totale kostnad for å eie: ______.
11. Sammenlign linje 10 (kostnad til egen) til linje 2 (kostnad til leie) for å se hvilken som er lavere.

For å være presis må du gjøre disse beregningene for hvert hjem du ser på. Og ja, det kan være et boligkrasj et år etter at du har kjøpt. Så igjen, prisene kan stige så fort mens du leier, du vil ikke kunne kjøpe igjen i flere tiår.

Du tar risiko å kjøpe eller leie, og beregningene ovenfor innebærer mye gjetting. Men de gir deg et sted å starte. La oss se på et eksempel, bare for å se hvordan du kjører tallene ...

Du forventer å bli i byen i seks år, og du betaler leie på $ 800 per måned. Du viser verktøyene vil gjennomsnittlig $ 100 per måned i fremtiden, og leie vil øke til $ 850 og $ 900 to og fire år ut. Du betaler $ 200 årlig for leietaker forsikring. Din leiepris:

• Leie: $ 61 200 ($ 800 i 24 måneder, $ 850 i 24 måneder, $ 900 i 24 måneder)
• Verktøy: $ 7 200 ($ 100 ganger 72 måneder)
• Forsikring: $ 1200 ($ 200 ganger seks år)

Totale kostnader til leie: $ 69.600

Du kan kjøpe et hus du liker for $ 180 000 med $ 36 000 ned, låne $ 144 000 balansen på 4,5% på et 30-årig boliglån. Betalingen vil være $ 730 per måned, og du forventer 3% takknemlighet, for en salgspris på rundt $ 215,000 i seks år.

Det er større enn leiligheten din, og du betaler din egen vannregning, så verktøyene vil kjøre $ 260 per måned, forsikring $ 950 årlig, og skatter om $ 2500. Du finner reparasjoner og vedlikehold på rundt $ 200 per måned. Her er tallene:

• Lukkekostnader: $ 3.600 (inkludert lånekostnader)
• Betalinger: $ 52,560 ($ 730 per måned ganger 72 måneder)
• Eiendomsskatt: $ 15.000 ($ 2500 per år ganger seks år)
• Forsikring: $ 5,700 ($ 950 per år ganger seks år)
• Verktøy: $ 18,720 ($ 240 per måned tid 72 måneder)
• Vedlikehold: $ 14 400 ($ 200 per måned ganger 72 måneder)
• Totale utgifter før egenkapital gevinst: $ 109 980 (alt ovenfor)
• Salgspris: $ 215,000 ($ 180,000 ganger 3% årlig verdsettelse sammensatt i seks år)
• Lukkekostnader: $ 17 200 (8% av salgsprisen på $ 215 000)
• Resterende balanse skyldes: $ 128.360 (etter 72 betalinger)
• Netto ved avslutning: $ 69.440 ($ 215.000 minus lånebalanse og avsluttende kostnader)
• Netto egenkapital gevinst: $ 33.440 (netto sluttresultat minus innledende forskuddsbetaling)

Total kostnad for å eie hjemmet: $ 76,540 (totale utgifter minus egenkapitalgevinst)

For å holde det enkelt, inkluderer disse beregningene ikke "mulighetskostnaden" for din forskuddsbetaling (du kunne ha investert det andre steder hvis du fortsatte å leie), så kostnaden for å eie er enda litt høyere enn dette eksempelet antyder.

Også små endringer i antagelsene dine kan gjøre en stor forskjell. For eksempel, hvis hjemmet setter pris på 4% årlig, i stedet for 3%, vil kostnaden ved å eie bare være 65,500 dollar - mindre enn prisen på leie.

Et siste forslag: Hvis du virkelig ikke er god til å spare penger, og det koster litt mer å kjøpe i stedet for å leie, gå videre og få huset. Egenkapitalen du bygger vil være en slags tvangsparingsplan, så du vil i det minste ha noe i fremtiden.

Din sving: Hva synes du om å kjøpe mot leie, og hvilken vei vil du sannsynligvis gå?

Steve Gillman er forfatteren av "101 rare ting å tjene penger" og skaperen av EveryWayToMakeMoney.com. Han har vært repo-man, stavkarpe, søkemotorevaluator, husflipper, trikkdriver, prosessserver, mock juror og roulette croupier, men på mer enn 100 måter har han tjent penger, skriving er hans favoritt (så langt) .