The Must Read Property Guide til kjøp avskåret hjem og tjene penger ... Alvorlige penger 💲💲💲

Dette er den andre avdelen fra min kompis Eric Moorman, som jeg anser å være et eiendomsmeglingskombinasjonsgeni. Pass på å sjekke ut hans første innlegg "Hvordan lager jeg $ 250 000 i året å investere i fast eiendom", Hvis du savnet det. Også, hvis du vil lære mer om eiendomsinvesteringer, vær sikker på å abonnere på vårt gratis nyhetsbrev nedenfor.

Det er ingen overraskelse; det er mange foreclosures i eiendomsmarkedet akkurat nå.

Det er heller ikke overraskende at disse husene kan kjøpes med bratte rabatter.

Faktisk er Foreclosures, etter min mening, det hotteste som går i eiendomsinvesteringer.

Markedet er fullt av dem, og bankene holder tusenvis tilbake, for ikke å oversvømme markedet enda mer. Som de fleste av dere vet, er bankene ikke i fast eiendom. De er i bransjen med å låne penger.

Når en bank får en Foreclosure, er det en giftig ressurs på bankens bøker. Nå, mer enn noen annen gang i historien, dumper bankene disse giftige eiendelene for pennies på dollaren.

Før du slutter dagjobben og bestemmer deg for å bli rik, kjøp og salg Foreclosures, vet dette:

Ordet Foreclosure betyr flere forskjellige ting og har flere forskjellige stadier. Avhengig av hvilken grad av Foreclosure et hus er i, avhenger av hvor mye risiko du vil ta på. La oss se på de ulike stadiene av Foreclosure og positivt og negativt å kjøpe i hvert trinn.

Før du leser videre, forstå at hver stat håndterer Foreclosures annerledes. Tidslinjene og eksemplene jeg gir nedenfor vil ikke nødvendigvis være standarden for hvor du bor.

Pre-Foreclosure

Den første fasen av Foreclosure-prosessen er kjent som Pre-Foreclosure. Dette betyr at den som eier boliglånet, står bak på sine betalinger. Avhengig av banken, kan betalingene være mellom 3-12 måneder bak. Ja, noen banker starter ikke Pre-Foreclosure-perioden i 12 måneder!

På dette stadiet lever eieren fortsatt i huset. Renter og straffer er påløp på lånet, men det eneste som virkelig skjer er at kredittpoengene deres går ned (raskt) og de får mange bokstaver i posten fra banken. Banken har ikke bestemt seg for å gå fullblåst avskærmning ennå, da de forsøker å jobbe noe ut med husseieren og spare seg selv svært høye kostnader for foreclosure prosessen.

Den positive til å kjøpe på dette stadiet av foreclosure prosessen er du åpenbart har en motivert selger. Avhengig av deres situasjon, kan de være villige til å selge huset deres veldig billig, for å unngå foreclosure og spare hva de kan for sin kreditt.

Det negative er at de kanskje ikke har mye egenkapital i huset, og derfor kan deres motivasjon ikke være en faktor. Det gjør ikke en investor noe godt å kjøpe et hus når det er verdt det som selger skylder på det (eller som det er tilfellet med mange eiendommer i dette markedet, er huset ikke verdt det som selger skylder).

du ser etter motivasjon, men du foretar kjøp på egenkapital.

Uten å bli for dypt inn i investeringsstrategi, vet at det i enkelte tilfeller kan være verdt å gjøre opp for uregelmessige betalinger og kjøpe huset med kreativ finansiering. Vi vil ikke diskutere det i dette innlegget, men vet at det er et levedyktig alternativ, og vi diskuterer i fremtidige innlegg.

The Short Sale

Den neste fasen i Foreclosure-prosessen er når du kan kjøpe huset på en kort salg. En kort salg er når banken er villig til å ta mindre for huset enn det som for tiden skyldes på eiendommen. Det er ingen fast tidsperiode for når et hus går fra Pre-Foreclosure status til banken er villig til å gjøre en kort salg på den.

Når banken har besluttet det vil ta en kort salg, har det i utgangspunktet kommet til konklusjonen at nåværende husseier ikke kommer til å kunne gjøre opp sine betalinger og fortsette med boliglånet. Den eneste grunnen til at en bank vil akseptere en kort salg er å forgå den lange prosessen og høye kostnader for å foreclose på det krenkende boliglånet.

Det er noen positive og mange negative å kjøpe i dette stadiet av Foreclosure. Noen investorer elsker å kjøpe på dette stadiet, men som du vil se det er mye arbeid, tar en ekstremt stor tid og produserer sjelden en avtale.

Positiviteten til å kjøpe et hus som en kort salg er dette, du kan få en veldig bratt rabatt .... Det handler om det!

Negativene er følgende: Nåværende hus er nødt til å søke om et kort salg, og sender mye økonomisk informasjon i utgangspunktet overbevisende banken de ikke lenger er i stand til å betale boliglån.

Dette tar evig!

Når huset er godkjent for en kort salg, må den nåværende eieren godta prisen og deretter sende den til banken for godkjenning. Denne prosessen tar også evig (flere måneder). En kort salg kan enkelt ta 6-9 måneder å gå gjennom, og jeg har sett saker der det tok over ett år.

Her er den skummelt virkeligheten av kortsalg, det kan være helt til slutt, og du tror at avtalen du har jobbet med i flere måneder, er i ferd med å gå gjennom og BOOM, avviser banken det. Det er penger å bli gjort i Short Sales, men det er definitivt ikke en metode for å basere investeringsvirksomheten rundt.

Kommer til auksjonen

Den tredje fasen av Foreclosure-prosessen er når eiendommen blir auksjonert på rettshusstrinnene. Dette er den farligste tiden å kjøpe, og bare erfarne investorer bør prøve å kjøpe på auksjonshuset!

På dette stadiet har banken gått gjennom lovene i Foreclosure-prosessen og huset går opp til auksjon. Banken vil sende en representant for å by på minst det som skyldes eiendommen, og alle som er villige til å betale over det som kan kjøpe huset.

Positivene av dette er at hvis det er massevis av egenkapital i huset, kan du få et skudd på å få en god avtale. Her er negativene. Personen ofte ganger kan fortsatt være i huset på dette stadiet! Selv om du kjøper det, kan de søppel det som de forlater. Derfor har du ingen måte å beregne hva dine reparasjoner vil være på huset.

Også på dette stadiet fjerner ikke banken nødvendigvis alle gjeld fra eiendommen. Du kan kjøpe huset og oppdage at det er en mekanisk lien, en lien fra byen eller andre andre rettigheter som du nå har arvet.

I tillegg har hver stat en innløsningsperiode for den forrige husseieren for å hente boliglånet og alle honorarene, etter auksjonssalget.

Gitt, dette er svært usannsynlig, men det er noe å vurdere. Også ved rettshusstrinnene må kjøperen sette en stor sum penger ned som et innskudd, med et veldig lite vindu for å komme opp med gjenværende saldo.

Hvis du ikke er en kontantkjøper, vil du ha svært vanskelig tid å kjøpe disse egenskapene. Igjen, det er penger å bli gjort ved å kjøpe hjem på auksjonshuset, men det er veldig farlig, og det er flere ting du kan oppdage når du kjøper eiendommen som helt forandrer de økonomiske utsiktene til avtalen.

Hvis uttrykket "Kjøper pass opp" var noen gang hensiktsmessig, er det når man kjøper på rettshusets skritt!

REO ... Speed? Ikke helt

Den siste fasen av Foreclosure prosessen er min favoritt. Dette er poenget der huset blir en "REO." Når en auksjon på rettshuset skritt finner sted og ingen byder mer enn bankene byder, går eiendommen tilbake til banken og blir en REO eller "Fast eiendom eid"Eiendom.

På dette tidspunktet har banken håndtert denne giftige eiendelen for en stund, uten penger kommer inn og bare penger går ut! Du må forstå bankens kostnader, for å forstå hvorfor de er svært motiverte for å selge disse egenskapene.

Som tidligere nevnt har banken hatt dette misligholdte aktivet på bøkene sine i lang tid. De har brukt penger på advokatkostnader, eiendomsbevarelse, forsikring etc. De fleste store banker har tusenvis av disse misligholdte eiendelene, og de trenger dem av bøkene dårlig.

Posisjonene for å kjøpe på dette stadiet er mange. Først når eiendommen er en REO, når banken selger eiendommen, er de pålagt å levere en ren tittel og fjerne alle pantelån. Derfor vil du ikke ha noen overraskelser når du har kjøpt huset.

Også, ingen vil bo i huset på dette punktet. Banken har sett at de tidligere eierne har forlatt eiendommen, uten mulighet for innløsning av lånet. Negativene å kjøpe på dette stadiet er, de tidligere eierne forlater ofte huset i dårlig stand. Avhengig av hvordan du ser på det, kan dette ikke være negativt i det hele tatt. Jo verre tilstand en eiendom er i, jo bedre rabatt. Når du blir god til å estimere reparasjoner, er dette bare en faktor som vil gå inn i tilbudet ditt.

Dette kan overraske deg, men som investorer er huset svært lite når det gjelder å få en sjekk.

Jeg sier ikke at tilstanden til eiendommen spiller ingen rolle når man bestemmer seg for å forfølge en investering, men tilstanden til huset er ikke hovedfaktoren.

Mitt poeng er, ikke gå bort fra hus som lukter som kattpisse eller er i dårlig form, det er penger der! Mange av de nåværende husene på markedet vil ikke være finansierbare gjennom en bank på grunn av deres tilstand. Dette tjener bare som en bonus for deg, investor!

Fra denne skrivelsen holder Fannie Mae, Freddie Mad og FHA alene hjemme nesten 250.000 REO hjem. Som en investor er foreclosure markedet definitivt noe du bør være oppmerksom på også.

Mens det er ulike stadier av foreclosure og hvert trinn bærer en annen risiko, gir hvert trinn også muligheten til å skape en stor mengde rikdom. Mens det er flere veier å fokusere på når man prøver å tjene penger på eiendomsmegling, i dette markedet, kommer noen få nær kraften til å utnytte egenkapitalen fra bankenes nødstilte REOs.