Forstå gjeld til inntektsforhold og studielån

Hva er forholdet mellom gjeld og inntekt? Det er et forhold som påvirker din evne til å få tilgang til et lån. Den grunnleggende ideen er at hvis du har for mye gjeld i forhold til din inntekt, kan långivere nøl eller nekte å gi deg den kreditt du trenger for et stort kjøp. Din gjeldsinntekter (DTI) kommer ofte opp når du kjøper et hus, men det vurderes også av potensielle utleiere eller utleiere av biler. Ved å trekke din kredittrapport, kan noen kalkulere DTI og bestemme om du skal låne, leie eller leie ut til deg.

Hvordan er studentlån faktor i? Åpenbart er studielån en form for gjeld. Som andre lån viser studentgælden din på din kredittrapport. En potensiell utlåner eller utleier vil se lånet ditt og faktorere det i ditt DTI-forhold. Men studielån vil påvirke DTI din annerledes, avhengig av situasjonen. Jeg skal skissere hva som spesifikt går inn i et DTI-forhold og hvordan studielån faktoriserer seg i flere scenarier.

Hurtignavigasjon Slik beregner du en DTI-andel? Effekten av studielån på gjeld til inntektsforholdet Opprett et boliglånGå et billånRenter et hus eller ApartmentGetting og hold jobben din på din DTI via studielånene dine

Slik beregner du en DTI-forhold?

Gjeldsinntektsforholdet ditt beregnes ved å sammenligne din månedlige gjeldsforpliktelser med din månedlige inntekt. La oss ta en nærmere titt på begge.

Dine gjeldsforpliktelser består av gjentagende gjeld, som er gjeld du ikke kan kansellere når som helst. Dette inkluderer boliglån, leie, billån, personlige lån, månedlige minimumskort med kredittkort, underholdsbidrag, barnehjelp og, selvfølgelig, studielån. Dette er gjeld som ikke kommer til å gå vekk til du har tilbakebetalt dem fullt ut.

Hva teller ikke? Til tross for at du kan ha kontrakter med Internett-, kabel- eller telefonleverandøren, kan du når som helst plukke pluggene på disse tjenestene, slik at de ikke teller. Ikke heller andre typer verktøy som strøm og vann. Selv din helseforsikring teller ikke i ditt DTI. Selvfølgelig, pengene du betaler tilbake til din fetter som lånte deg noen få hundre dollar i forrige måned, er ikke en offisiell gjeld, så kryss det også av listen.

Når det gjelder boliger, hvis du selger et hjem før du kjøper en ny, eller hvis du forlater din nåværende utleie og flytter inn i en ny, teller de månedlige forpliktelsene dine til ditt forrige hjem ikke. Snarere vil en utlåner eller utleier se på det månedlige boliglånet eller leie betaling av det nye stedet og beregne hvor mye av inntektene du vil ta opp. De kommer ikke til å låne eller leie til deg hvis de tenker for mye av inntekten din, blir spist opp av boligkostnadene, selv om du teknisk sett har inntektene til å dekke den. Men hvis du ikke flytter eller hvis du holder ditt gamle hjem, blir ditt nåværende boliglån eller utleie innlemmet i DTI.

Din inntekt kan inneholde ikke bare lønn, lønn og tips, men også underholdsbidrag og barnehjelp, trygdeordninger og pensjon. Nesten mye penger du tar inn på månedlig basis på bøkene, kan betraktes som inntekt.

Hvordan beregner du ditt DTI-nummer? Legg opp alle dine gjeld og all din inntekt. Bare ta gjeldstallet ditt og del det med inntektsnummeret ditt. Eksempel: Hvis du har $ 1000 per måned i gjeldsforpliktelser og $ 3.200 per måned i inntekt, divisjon 1000 med 3.200 og svaret ditt er .3125. Rundt det til .31, multipliser med 100, og du har et 31% DTI-forhold.

Her er en enkel kalkulator som kan hjelpe deg med å finne ut dette:

Effekten av studielån på gjeld til inntektsforhold

Studielån kan være vanskelig når du beregner DTI. Årsaken er at millioner av låntakere har føderal studielån, og føderale lån tilbyr mange forskjellige tilbakebetalingsmuligheter, som inntektsdrevne tilbakebetalinger eller en oppgradert pensjonsplan. Private lån, fordi tilbakebetaling er langt færre, er ganske enkle. Jeg skal gå gjennom de vanligste situasjonene hvor DTI er en viktig faktor og diskutere hvordan studielån påvirker hver situasjon.

Få et boliglån

Å kjøpe et hjem er trolig det største kjøpet du vil gjøre i livet ditt. Din erfaring med å få et boliglån for å finansiere hjemmet avhenger av din egen personlige økonomi, inkludert DTI, samt regler for utlåner du har å gjøre med. Mange långivere selger boliglånene de utsteder (inkludert våre favoritt online boliglån långivere) - din gjeld, det vil si - og de to største innkjøpene av boliglån er Federal Mortgage Association (aka Fannie Mae) og Federal Mortgage Mortgage Corporation (også Freddie Mac ). Fannie og Freddie utsteder retningslinjer for långivere for å opprettholde kvaliteten på lånene de kjøper og forsikrer. Disse inkluderer retningslinjer for DTI og studielån for å få et boliglån. De to selskapene jobber på samme måte, selv om de har forskjellige regler som styrer hver organisasjon.

Både Fannie og Freddie har utstedt nye retningslinjer i 2017 om studielån og utlånspraksis. Disse kan påvirke din evne til å få et boliglån, eller de kan til og med være avgjørende. Men hver utlåner er forskjellig, og deres overholdelse av retningslinjene kan variere.

Nye Fannie Mae Regler:​

• Det akseptable DTI taket er nå 50%, opp fra 45%.
• Långivere kan bruke den faktiske betalingen under en inntektsført tilbakebetaling plan for å kvalifisere låntakere hvis det vises på kredittrapporten eller om akseptabel dokumentasjon av studielånet er gitt.

Les hele Fannie Mae-reglene her.

Nye Freddie Mac Regler:

• Långivere kan bruke det månedlige beløpet som er rapportert på kredittrapporten, eller 0,5% av den opprinnelige eller nåværende lånebalansen; jo større av de to må brukes til å kvalifisere låntakere.

Les hele Freddie Mac-reglene her.

Hva som vises på kreditt rapporten er avgjørende. Noen ganger hvis du er i en IDR-plan, kan din faktiske betaling (den lavere IDR-beløpet) ikke vises, men din fullbetaling (hva du betaler uten IDR) gjør i stedet. Långivere kan bare ta hensyn til hele betalingen, eller de vil beregne et betalingsbeløp basert på lånedokumentasjon eller andre retningslinjer.

Hvis det ikke vises noe på kredittrapporten din, er lånegivere (per Fannie Mae-regler) lov til å beregne din månedlige forpliktelse som 1% av din gjenværende lånebalanse, eller en betaling basert på en 20-25 års amortiseringsplan. Eller de kan (per Freddie Mac regler) bruke 0,5% av din opprinnelige eller nåværende saldo.

Videre kan mange banker og långivere ha egne regler som er forskjellige (og strengere) enn disse standardene. Det kan være vanskelig å endre bankpolitikken.

Det er en god ide å trekke kredittrapporten et par måneder før du forventer å søke om et boliglån for å sørge for at det ikke er noen overraskelser på rapporten som kan kompromittere din evne til å sikre boliglånet. Du har rett til en gratis kredittrapport hvert år fra AnnualCreditReport.com.

Det er alltid godt å kommunisere med potensielle långivere (eller flere potensielle långivere) uavhengig av situasjonen din. Forklar spesielt hva dine månedlige betalingsforpliktelser på studielånene dine er. Vær ærlig gjennom hele prosessen. Deres interne utlånsregler kan være fleksible i noen områder der du trodde det ville være en veisklokke. Det gjør aldri vondt å spørre!

Vi bryter ned de vanligste opplevelsene med dette her: Få et boliglån mens du er på en inntektsført tilbakebetaling plan.

Få et billån

Hvis du trenger et lån for å kjøpe en bil, og du har studielånsgjeld, vil utlåner også se på DTI. Vanligvis er en DTI på 36% eller mindre ideell for å få en rimelig avtale på en bil. Hvis du gjør de vanlige, fullstendige betalinger på studielån, er situasjonen ganske enkel for utlåner. Imidlertid kan IDR-planene nok ikke vises på kredittrapporten din, og dermed potensielt kaste DTI-systemet ditt uten problemer.

Med ingen enheter som Fannie eller Freddie i den automatiske verden, kan det være vanskeligere å måle hva långivere skal gjøre fordi hver har sin egen spesifikke praksis. Noen långivere kan for eksempel forstå IDRer helt, og det kan bedre dine sjanser til å sikre billån. Noen kan fortsatt avvise deg. Og noen kan være uklar på detaljene. Hvis du kan sette deg ned og forklare din låne situasjon - for eksempel hva slags betalingsplan du er i og hvor mye du betaler hver måned - kan du få mer suksess.

Leie et hus eller leilighet

Effekten av DTI på din evne til å leie et hus eller en leilighet varierer stort sett av sted og eiendomseier. Vi lever i et stort land med villforskjeller i leie. Leiepriser i New York City vil være svært forskjellige fra leie i Nashville. Utleiere varierer også mye i sine standarder eller utleieadministrasjonsstil. Utleierne kan være et par som bor i ovenpå leiligheten og har bare en utleie, eller utleier kan være et massivt selskap, eller noe i mellom. Mange utleiere ansetter eiendomsforvaltere for å skjerme potensielle leietakere og administrere dagens utleie.

Generelt vil utleiere ikke bare vite at du har penger til å betale, de vil sørge for at leien ikke vil spise opp for mye av inntektene dine. De vil kunne fortelle ved å beregne ditt DTI-forhold og factoring i leien av eiendommen deres. Mange utleiere vil kreve at leien vil beløpe seg til ikke mer enn 33% av inntektene dine. Noen kan være mer lette og gå opp til 45% eller 50%. Igjen, dette avhenger av utleier eller eiendomsforvalter.

Å få og holde jobben din

Det er rutinemessig for arbeidsgivere å kjøre bakgrunnskontroller av potensielle ansatte, men de kan gå dypere og ta en titt på kredittrapporten din og beregne DTI. Hvorfor? Spesielt hvis jobben din innebærer pengehåndtering eller tilgang til sensitiv informasjon, kan en arbeidsgiver ønske å vite at du effektivt kan styre din egen økonomi.

Det er så mange faktorer ut av din kontroll som vil øke DTI, men kan ikke ødelegge din evne til å klare seg godt i en bestemt jobb, selv om det krever penger.

Selv om vi ikke anbefaler å ta opp DTI-en din, hvis du ikke blir spurt om det (det kan hende du åpner en maske som aldri kommer til å åpnes), er det godt å ha en fortelling på plass som ikke høres ut som en haug unnskyldninger, men rammer deg som en proaktiv leder av situasjonen din, i motsetning til en passiv mottaker. Spesielt hvis studentlån er en betydelig bidragsyter til DTI, bør du utarbeide noen svar om utdanningen din og hvordan det kan ha hjulpet deg, hvordan du styrer din gjeld og dine planer om tilbakebetaling.

Og innse at studentlånsgjelden din kunne få deg sparket fra jobben din.

Administrere DTI via ditt studielån

Studielånene dine kan få din DTI for høy til å sikre et boliglån, et billån, et utleiehjem og mer. Du kan ikke forhandle din saldo på studielånene dine, men hvis du har føderale lån og du kvalifiserer for en inntektsført tilbakebetaling, kan det gi deg en sjanse til å redusere DTI betydelig. IDR er ikke riktig for alle, så du vil vurdere din økonomiske situasjon nøye før du hopper inn i en.

Å sjekke på kredittrapporten din for å sikre at alt blir korrekt rapportert, er også en god ide.Selv om det ikke er vanlig, blir de samme lånene feilaktig rapportert flere ganger på en kredittrapport, en feil som definitivt vil påvirke DTI.

Hvis du sliter med å betale dine føderale lån, foreslår vi å snakke med Ameritech Financial at 866-863-3870. De kan hjelpe deg med å vurdere studentlånssituasjonen din, og hvis du er kvalifisert, kan du hjelpe deg med å komme inn i riktig låneutbetalingsprogram for deg. Hvis du kvalifiserer, kan du til og med komme på sporet til tilgivelse.