Hvor mye av en husbetaling kan du virkelig takke?

På en nylig entreprenørkonferanse som jeg ble invitert til å sitte på på et gjestepane, ble vårt panel spurt et veldig godt spørsmål fra en ung kvinnelig universitetsstudent om boliglånsbetalinger. Spørsmålet var spørsmålet:

Mine foreldre hadde alltid informert meg om hvor mye husbetaling jeg hadde råd til, basert på en prosentandel av min lønn. Men jeg vet at reglene har endret seg siden foreldrenes tid og enda mer siden finanskrisen siden 2008. Hva er den omtrentlige prosentdelen som er tilrådelig for ens boliglånsforpliktelse vs deres bruttoinntekt?

Wow! Hva et flott spørsmål. Min første tanke da jeg først hørte dette spørsmålet var "Hvor bedre ville det være økonomisk hvis flere ville stille spørsmål som dette?"

Svaret er: mye, mye bedre.

Går til bøkene

Ikke å være i stand til å huske nøyaktige forhold, det første stedet jeg visste å sjekke var min CFP® studiemateriell. Fortsatt på bokhyllen min for situasjoner som dette, ledet jeg til kapitlet om "Cash Flow and Debt Management" for å finne svaret mitt. I min studiehåndbok refererer det til de mest brukte gjeldsforvaltningsforholdene som "forbruksgjeldsgrad“. Dette er forholdet mellom månedlige forbruksgjeldsutbetalinger til månedlig netto (eller etter skatt) inntekt. I dette tilfellet refererer forbruksgjeld til alt annet enn husbetaling.

Vennligst merk: En generell tommelfingerregel i finansplanleggingsverdenen er at dette forholdet ikke bør overstige 20%.

I tillegg til forbruksgældskvoten kan et annet forhold brukes til å bestemme hvor økonomisk en husholdning er finansiell. Dette forholdet inkluderer all gjeld, inkludert boliggjelden, i prosent av din samlede gjeld. Her er prosentsatsene at disse forholdene ikke bør overstige:

• 28% av brutto månedlig inntekt for boligkostnader, som for eksempel leie eller enkeltpersoners månedlige boliglånsbetaling, inkludert hovedstol og rentebetalinger på boliglån, eiendomsskatt og boligeiendoms forsikringspremie (PITI)
• 36% av bruttoinntektene for totalgjeld, inkludert kostnader og forbruksgjeld.

Som en påminnelse bør du ikke overskride disse prosentene.

Eksempel på forbruksgjeldsraten (Dette er et utvalgstestspørsmål fra CFP®-eksamenen):

John lager 80.000 dollar i året som ingeniør. Han sparer for tiden 10% i selskapets 401k plan. Han bor i beskjeden hjem der hans månedlige boliglånsbetaling er $ 1500, og det inkluderer skatter og forsikringer. Basert på dette, hva er forholdet mellom Johns inntekt som er dedikert til boligkostnadene?

Husk at forholdet inneholder "bruttoinntekt", slik at det faktum at han utsetter $ 8000 i sin 401k, er irrelevant. I hans tilfelle er boligkostnadsforholdet 22,5% ($ 1500 fordelt på $ 6,666-hans månedlige inntekt).

Ok, nå da vi hadde en anstendig ide om hva finansielle planleggere tror er en passende prosentandel av boliglånet ditt til bruttoinntekten, trodde jeg det ville være pent å få en mening fra et annet perspektiv.

Kontakt banken

Jeg kontaktet banken min som var instrumental hvis vi hjalp oss med å forberede finansieringstrinnene som vi trengte å bygge vårt første hjem. John Streuter, med People's National Bank, har vært i boliglånsindustrien i over 25 år, så jeg visste at han kunne kaste lys over hvordan industrien har utviklet seg gjennom årene.

Før han kommer i gang her er noen av de mer vanlige vilkårene og deres definisjoner i bransjen:

• PITI - hovedstol / renter / skatt / forsikring
• PTI - inntektsbetaling
• MOTI - månedlige forpliktelser inkludert skatter og forsikringer (r.e.taxes og huseiere forsikring)
• DTI - gjeld til inntekt
• PITI-forhold og PTI-forhold er de samme og også referert til som "front-end ratio".

MOTI-forhold og DTI-forhold er de samme og ofte referert til som "back-end ratio". De er utskiftbare, det avhenger bare av hvem du snakker med til hvilken lingo de bruker. Hvem du snakker med, vil enten bruke PITI og MOTI sammen, eller PTI og DTI sammen, eller front-end og back-end sammen når de diskuterer disse forholdene. Sjelden vil man ikke bruke dem i en av de tre gruppene.

Klar som mudder? Bra 🙂 For vår diskusjon vil jeg bruke PTI (Betaling til inntekt) og DTI (gjeld til inntekt).

Utvikling av boliglånsforhold

Jeg er sikker på at forholdene har utviklet seg med mye lavere tall, men som et referansepunkt har jeg vært i boliglånsvirksomheten siden 1985, og dette er hvor diskusjonen min vil begynne.

Ved tegning av boliglån for 25 år siden, var forholdene vi brukte 25% PTI (Betaling til inntekt) og 35% DTI (Gjeld til inntekt). Lånene ble garantert manuelt av låneansvarlig og godkjennes normalt av enten en kombinasjon av to låneoffiserer eller en låneutvalg. Forholdene var svært sjelden tillatt å overstige det, men systemer var på plass for å gjøre unntak. Et eller annet sted på slutten av 80-tallet / begynnelsen av 90-tallet ble forholdene utvidet til 28% PTI og 36% DTI for konvensjonelle lån og Gov't-lån (FHA, VA, USDA-RD) 29% PTI og 41% DTI PITI - MOTI lingo). Offisielt, for manuelt garanterte lån eksisterer de to settene av forhold (28/36 og 29/41) fortsatt.

90-eksplosjonen

Eksplosjonen begynte i begynnelsen av 90-tallet da FICO-poengene ble utbredt i bransjen, og tre store nasjonale kredittbyråer (ofte kalt repositories) utviklet seg. Før dette ville en bank kreve en boliglånsrapport (RMCR) fra et lokalt kredittforetak .

Et lokalt kredittjenestebyrå vil vanligvis være knyttet til bare en av de nasjonale repositoriene. Som et eksempel, hadde vi i mange år et lokalt byrå i Mt Vernon som var knyttet til St Louis avdelingskontor i TransUnion. De fleste långivere i Sør-Illinois brukte denne tjenesten, så nesten alle i vårt område brukte Trans Union-rapporter.

Etter hvert som alderen på datamaskiner utvidet og begynnelsen på FICO-score, ble alle de små regionale kreditttjenestene stengt fordi bankene kunne motta kredittinformasjon via datamaskinnedlasting fra en av de store repositoriene (TransUnion, Equifax og Experian).

I svært kort rekkefølge begynte repositoriene å tilby en "tri-merge" -rapport som betyr at de koblet sammen datamaskinen og fusjonerte kundens informasjon og rapporterte det i en kortfattet rapport, snarere enn 3 forskjellige rapporter. Så i midten av 90-tallet begynte sekundærmarkedsgarantien å kreve en "tri-merge" -rapport for å få et komplett bilde av en låners kreditthistorie.

Ikke glem Freddie og Fannie

Alt dette fører inn i midten til slutten av 90-tallet da Freddie Mac og Fannie Mae utviklet datamodeller for tegningsskriving som heter "Automated Underwriting Systems" eller AUS. Freddie Mac kalte det er "Loan Prospector" (LP) og Fannie Mae kalt det er Desktop Underwriter (DU).

Disse systemene var i stand til å score kunder basert på kredittpoeng, kreditthistorie, kredittbeløp, kredittkortgrenser vs kredittkortbalanser, lån til verdiforhold, PTI-forhold og DTI-forhold.

Til dags dato er de eksakte scoring modellene for både kreditt score og AUS proprietære hemmeligheter, og som långivere kan vi bare gjette på hva noen av de store faktorene som går inn i disse modellene. Vi får beskjed om at modellene inneholder flere faktorer, men de jeg har oppgitt er det åpenbare. Med disse AUS-modellene ble en låner scoret som en Accept eller a Forsiktighet.

Godta at hvis hele informasjonen ble bekreftet, ble kunden godkjent for salg til Fannie og Freddie. En forsiktighet krevde et manuelt tegnet lån ved å bruke de gamle standardene for tegning med 28/36 forhold. Med advent av AUS fikk Fannie og Freddie sine modeller til å utvide forholdene til 33% PTI og 40% DTI.

Det tok ikke bare noen få år for Fannie / Freddie å finjustere sine modeller basert på tilgang til statistisk informasjon som de og kredittbyråene fikk ved sannsynligheten for mislighold ved å kombinere kredittpoenginformasjon med AUS-informasjon. Så snart vi var i stand til å garantere låntakere, bruker AUS, med 33/45 forhold, deretter 35/49 forhold.

Se opp: Her kommer sub-prime

Ved begynnelsen av 2000 eksploderte de ikke-i samsvar eller det vi kaller "subprime" långivere. Ved å bruke hybrid AUS-modeller av seg selv (kalt Desktop Originator, "DO") så vi at næringen begynte å ignorere PTI-forholdet og DTI-forholdet utvidet til 55%.

Sub-prime långivere ville godkjenne låntakere med DTI-forhold så høyt som 60-70%.

Det var ikke lenge etter, jeg tenker i 2003, Fannie og Freddie var så sikre på sine AUS-modeller de begynte prosessen med "ratio waiver". Hvis deres AUS-modell skårte kunden som et aksept, kan du ignorere PTI- og DTI-forholdene.

Deres påstand er at LP & DU tok hensyn til kundens forhold sammen med de andre faktorene ved å bestemme sannsynligheten for mislighold. Så du hadde kunder med høy kreditt og stor egenkapital som i teorien kunne godkjennes med 100% DTI. Dermed åpner døren for alle "ingen inntekt - ingen eiendel" lån og "utmeldte inntekt" lån.

Her kommer boblen

Innen 2007 begynte boligboblen å lekke og selv om vi fortsatt opererte på forholdsavvik, kunne du se at AUS-modellene begynte å stramme på DTI-forholdet og sjelden ville få et aksept over 55%. I 2008 kjenner vi alle boligboblespjeldet, markedet tanket, og etter hvert som markedet ble verre hver måned, var Fannie & Freddie finjustert sine AUS-modeller på nesten månedlig basis. I svært kort rekkefølge så vi DTI-forholdet til 49% og deretter 45%.

Gjeldsgrader For Moderne Dag

I dag har vi faktisk mange forskjellige forhold å leve av. Standarden for manuell tegning er 28% PTI og 36% DTI på konvensjonelle lån og 29% / 41% for Govt-lån.

Redaktørens notat: Jeg synes det er morsomt at forholdene har tatt tilbake til de opprinnelige forholdene som finnes i mine CFP® studieguider.

For AUS-underskrift avhendes PTI fortsatt dersom vi mottar et aksept på vår AUS-profil. For låntaker med høy kreditt score og 20% ​​eller mer egenkapital kan den tillatte DTI være så høy som 49%. For konsolidering av refinansieringer eller utbetaling av refinansiering er maksimum tillatt DTI 45%. For låntakere med mindre enn 20% egenkapital, som krever PMI, er maksimalt tillatt 42%, men i tilfeller hvor kredittpoengene er over 740, kan PMI-selskapet gi oppsigelse og tillate opptil 45%.

Det gir deg min 25 års historie i boliglånsindustrien. Hvis du forstår alt det, så er det noen boliglånsselskaper som ønsker å ansette deg. Jeg har sett flere endringer de siste 2 årene da jeg har sett i tiåret før 2008. Med datamaskiner som fortsatt samler statistikken om sannsynligheten for at låntakere sannsynligheten for mislighold, vil vi fortsette å se at næringen utvikler seg.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Jeg vil takke John for å dele sin erfaring med boliglånsindustrien de siste 2 og halv tiårene. Jeg tror den største takeaway fra dette er enkelt: leve innenfor dine midler. Bare fordi du har lov til å låne mer, betyr ikke at du burde. Det er her sunn fornuft må inngå. Stol på din tarm før du tar på en boliglånsbetaling som potensielt kan tørke ut deg.