Har du ikke nok penger til å slå et hus? Prøv å flippe land med bare $ 1000

Du er sikkert kjent med ideen om å flippe et hus: å kjøpe, fikse og selge et hjem for profitt innen en relativt kort tidsramme. Men visste du at du kan gjøre noe som ligner med ledige tomter og arealer? Faktisk, i enkelte deler av landetdu kan begynne å flippe land med så lite som $ 1000.

Strategien jeg skal forklare er en jeg har brukt flere ganger gjennom årene. Slik har jeg tjent penger på å flippe land, og hvorfor strategien fungerer - og hvordan du finner mulighetene i nærheten av deg.

Min første eiendomsavkastning

Jeg var 20 år gammel og bodde i Michigan da jeg så en 2,5 acre pakke med land til salgs for $ 4.500. Det var på en stille grusvei en kilometer fra motorveien. Jeg tilbød $ 3.500 - mesteparten av besparelsene fra min minste lønnsjobb - og eiendomsmegleren som eide den ble enige om. (Leksjon: det kan ikke skade for å lage et lavt tilbud). Lukkekostnadene kom til rundt $ 100 (de var lavere da), så jeg investerte totalt $ 3 600 i alt.

Jeg renset eiendommen og skisserte en mulig innkjørsel ved å legge ut noen døde trær. Fra en undersøkelsesmarkør i hjørnet legger jeg pinner langs grensene og malter toppene hvite, holder flere meter inne i egenskapslinjene for å være trygge, siden jeg ikke er landmåler.

Land selger lettere når folk kan se hva de får og tenker på hva som kan gjøres med det. Riktig merke eiendom linjer (fortelle kjøpere dette er et gjetning, ikke en undersøkelse), rydde opp eiendommen og hinting på hvor en oppkjørselen kan gå fullfører det. Jeg tilbrakte omtrent fire timer å forberede eiendommen til salgs.

Det håndmalte skiltet jeg nailed til et tre sa, "Til salgs: 2,5 dekar for $ 4 750: $ 250 ned og $ 100 per måned." To uker senere solgte jeg eiendommen og lukkede avtalen i en restaurant. Kjøperen betalte full pris.

Kjøperen betalte også 11% rente på månedlige utbetalinger. Da balansen ble betalt i sin helhet noen år senere, hadde investeringen på $ 3 600 gjort meg mer enn $ 2.100 i gevinster og renter, selv etter de mindre transaksjonskostnadene. Det var ikke den siste avtalen jeg gjorde.

Hvorfor denne eiendomsstrategien fungerer

Det hjelper med å rydde opp eiendommen din, som de fleste selgere ikke gjør. Det bidrar også til å gjøre det klart hvor eiendomslinjene er, en annen ting de fleste selgere ikke gjør. Men det mest avgjørende trinnet hvis du vil selge for mer enn du har betalt er å tilbyr enkel finansiering.

I min første avtale sa kjøperne at eiendommen var overpriced og renten for høy. Så lukkede de avtalen likevel, til full pris. Hvorfor? De likte pakken og kunne ha råd til $ 250 nedbetaling og $ 100 månedlige utbetalinger. Med andre ord har de sannsynligvis ikke mange andre alternativer. Nå kan landet være verdt $ 20.000, så jeg antar at de er fornøyd med sin investering.

Enten det er biler, møbler eller fast eiendom, vil de fleste kjøpere betale en høyere pris hvis det er enkelt for dem å kjøpe. Så her er hele planen i en linje:

Kjøp billig for kontanter og selg over markedsverdi for lav nedbetaling og små utbetalinger med høy rente.

Finne billig fast eiendom å bla

Penny Hoarder har tidligere rapportert om hvordan man kjøper land for $ 100 eller mindre ved å by på eBay-auksjoner. Det er også mange steder du kan søke på nettet for billige arealer og byggeplasser. Her er tre å vurdere:

Realtor.com

Dette nettstedet er orientert mot homebuyers, og du kan bare søke etter en by om gangen. Men hvis du setter søkekriteriene for "0" soverom og bad, og klikker "Pris: Lav til høy" i "Sorter" -feltet, vil partiene og landene vanligvis toppen av resultatlisten.

Her i North Port, Florida, viser Realtor.com mye på $ 2.200, og det er mer enn 130 oppføringer for under $ 5000.

Land Watch

For å se billige eiendommer over hele landet, skriv inn maksimalt $ 5.000, og klikk deretter "United States" under "Narrow by Country" (de fleste oppføringer er i alle fall i USA). Sorter resultatene for å liste de billigste først.

Filtrene virker ikke perfekt, så du får se noen leieeiendommer, eller en auksjonseiendom vil dukke opp i "fast pris" -resultatene, men du kan fortsatt finne oppføringer som starter på mindre enn $ 1000 her.

Land og gård

Du må velge en stat for å søke, så for å teste nettstedet valgte jeg Colorado med en maksimumspris på $ 5.000. En av resultatene på første side var 5 dekar for 1800 dollar.

Selvfølgelig er det enklest å investere i nærheten av hjemmet, så begynn å se deg rundt i byen. Siden mange selgere ikke vil ha sine eiendommer oppført av en agent eller online, kjører rundt og ser etter tegn. Og sjekk gratis annonsering nettsteder som Craigslist.

Når du finner en eiendom du liker, finn salgsprisene for lignende eiendommer ved å søke "nylig solgte eiendommer" pluss navnet på byen din. Tilbyr mindre enn hva du tror landet er verdt, og gjør det klart for selgeren at du betaler penger og kan lukke når som helst.

Selger med finansiering

Enda mer enn når du flipper hus, må du være villig til å holde land for en stund, fordi du aldri vet hvor lang tid det tar å finne riktig kjøper. Heldigvis er eiendomsskatt (din eneste kostnad) minimal på rå land.

For å selge raskere, start forberedelsene før du til og med lukker kjøpet. Lag et "til salgs" tegn, lagre annonser for Craigslist og få de nødvendige skjemaene for salg.

Du kan selge med en "landskontrakt" (som jeg gjorde), som også kalles "kontrakt for gjerning" på enkelte områder. Se etter gratis landskontraktskjemaer på nettet. Du beholder tittelen til eiendommen til den endelige betalingen er gjort, hvoretter du signerer en gjerning til kjøperen.

Du kan også selge med overføring av tittel og sette et boliglån på eiendommen. Hvis du ikke er sikker på hvilken som er bedre der du bor, snakk med en advokat (noen ganger er foreclosure-prosessen raskere for en eller annen type kontrakt).

Det er opp til deg og kjøperen å forhandle om en forskuddsbetaling, det månedlige betalingsbeløpet og renten. Bare husk at for å få den beste prisen må du gjøre det enkelt for kjøperen.

Det er mulig at en kjøper vil slutte å gjøre betalinger, i så fall må du avskalere på kontrakten for å få din eiendom tilbake. Men i motsetning til et hus som kan bli søppel når du får det tilbake, er det mindre å gå galt med land, så det er ikke så risikabelt å selge med en liten forskuddsbetaling.

Gjør mat før du kjøper

Før du selv gjør et tilbud, beregne hvor mye det vil koste deg å kjøpe en eiendom med lukkeutgifter, og ha en salgsfigur i tankene. Ta hensyn til eventuelle salgskostnader også. Du bør sikte på å få en anstendig total avkastning etter alle utgifter.

For eksempel, anta at du ser mye annonsert for $ 5000. Du regner med at kjøps- og salgskostnadene vil løpe rundt $ 500 (uten agentkommisjon hvis du selger på egen hånd). Din estimerte salgspris er $ 6.700, og du vil foreta minst $ 1500 plus renter etter utgifter, så du tilbyr $ 4.500 kontanter og selgeren er enig.

Nå antar du selger den for $ 6.700 med $ 300 ned og utbetalinger på $ 282 per måned til 7% årlig rente. Kjøperen betaler saldoen på $ 6 400 i tre år. Etter utgifter har du gjort en $ 1,700 gevinst pluss $ 740 i renter, for en total avkastning på $ 2,440. Hvis du investerer bare noen få dusin timer, kan dette være en verdig avtale.

På veldig billig land må du prøve å minst doble kjøpesummen når du selger. Selv om du kjøper et stykke land for $ 1000 eller mindre, vil du fremdeles ha minst disse utgiftene:

• Lukker kjøpet
• Registrere gjerningen
• Eiendomsskatt til du selger
• Avslutning av salget
• Opptak av kontrakten
• Forbereder gjerningen når kjøperen betaler i sin helhet

De kan lett legge til opptil $ 400 (eller mer), så selv om du selger for $ 2000 - dobler det du betalte - og du tjener $ 200 i interesse, vil du fortsatt få en total avkastning på bare $ 800. Du vil sannsynligvis ikke bry deg for mye mindre enn det.

Les om hvordan du skriver opp en kjøpsaftale og lukker en landekontrakt på nettet. Jeg tok vanligvis skjemaer fra tidligere avtaler og endret alle detaljer for å spare penger og har fortsatt riktig papirarbeid. Hvis du forbereder papirene og deretter ha en advokat gjennomgå alt og lukk avtalen for deg, både deg og kjøperen er beskyttet, men uten ekstra kostnad av profesjonell dokumentforberedelse. Spør en advokat om tittelforsikring er nødvendig og normal, eller hvis en enkel tittelsøk er tilstrekkelig der du er.

Din sving: Vil du vurdere å prøve å vende for et overskudd hvis du kan starte med noen få tusen dollar eller mindre?