Kjøper et hjem? 10 klare måter å spare penger på boliglånet ditt

Hva er din største utgift? Hvis du er som de fleste, setter det et tak over hodet ditt. Og det blir dyrere.

Faktisk øker boligkostnadene raskere enn inntektene til middelklassen, ifølge en nasjonal boligkonferanse rapport. Leietakere kan ha det verste av det; Wall Street Journal rapporterer at leie har steget i 23 sammenhengende kvartaler.

Ved å kjøpe et hus har du mer kontroll over stigende boligkostnader. Du trenger ikke å bekymre deg for en utleier som heier renten, og et fastrentet boliglån garanterer samme prinsipielle og rentebetalinger for de neste 30 årene.

Ja, lån til et hjem er dyrt. Heldigvis, med noen smarte strategier, du kan redusere månedlige boliglån betalinger og kutte den totale kostnaden for å betale for ditt hjem. Her er noen alternativer:

1. Endre ditt lån

Hvis du er sen på utbetalinger eller går gjennom tøffe tider, kan du kvalifisere for en lånemodifisering gjennom ulike programmer.

Avhengig av programmet kan du kvalifisere for redusert rente, tilgivelse av en del av rektor, eller en utvidet låneperiode og lavere månedlig betaling. Sjekk ut ulike programmer på MakingHomeAffordable.gov eller kontakt din boliglånsleverandør.

2. Klipp ut PMI

Hvis du låner mer enn 80% av verdien av hjemmet ditt, må du normalt betale for privat kredittforsikring (PMI) for å beskytte långiveren. PMI koster typisk mellom .5% og 1% av lånebeløpet. Så hvis lånebalansen er rundt $ 140 000, kan du betale så mye som $ 1400 for PMI bare i år.

En forskuddsbetaling på 20% er den mest åpenbare måten å unngå å betale for PMI. Hvis dette er tøft med hjemmene du vurderer, foreslår Realtor.com bare å kjøpe billigere boliger som du kan Gjør en 20% forskuddsbetaling. Multipliser nedbetalingen du har med fem for å komme fram til den høyeste prisen du kan betale, mens du unngår PMI.

Credit.com sier at noen långivere fortsatt tilbyr 80/10/10 programmer. Denne strukturen lar deg låne bare 80% på det primære boliglånet, så du trenger ikke betale for PMI, og deretter låne ytterligere 10% som et andre boliglån - noen ganger fra samme utlåner. Du trenger vanligvis en kreditt score på 700 eller høyere for å kvalifisere.

Hvis du allerede har kjøpt hjemmet ditt, kan du øke betalingene for å få balansen under 80%, og be om at PMI-betalinger blir tapt. Långivere er ikke alltid enige om å slippe forsikringskravet, ifølge BankRate.com, men på det tidspunktet kan du også refinansiere for å kvitte seg med PMI.

Loven sier en utlåner har å slippe PMI på det tidspunktet når du planlegger å oppnå en balanse på 78% av boligens verdi på kjøpstidspunktet, så lenge du gjør betalinger i tide. Hvis du er på det tidspunktet, må du kontrollere at PMI er tapt.

3. Kjøp et mindre kostbart hjem

Å kjøpe et billigere hjem åpner ikke bare muligheten for 20% nedbetaling, noe som eliminerer kostnadene ved PMI, men reduserer også mange andre kostnader.

Betalinger (og renter) vil bli lavere på et mindre lån. I tillegg til lavere direkte lånekostnader, vil du spare penger på eiendomsskatt og forsikring. Hvis det er et mindre hus (ikke bare billigere), kan du også spare på vedlikehold og verktøy.

4. Downsize

Hvis du allerede eier et hus, men ønsker å kutte kostnader, bør du vurdere å redusere hjemmet ditt. Du kan redusere dine betalinger, eliminere boligforsikring og sannsynligvis kutte andre utgifter også.

Selge huset ditt og kjøpe en billigere, det fungerer spesielt godt hvis du har betydelig egenkapital, siden du kan legge mye av det mot det nye hjemmet for å holde lånebeløpet (og betalingene) lavere.

5. refinansiere ditt boliglån

Før du refinansierer, må du være klar over målet ditt. Er det bare lavere utbetalinger du trenger, eller vil du redusere dine langsiktige kostnader? Eller er du ute etter å gjøre begge deler?

For eksempel, hvis du har 13 år igjen på en 15-årig, $ 140,000-lån på 4,5% rente, skylder du deg rundt $ 126.000 og har betalinger på $ 1.071. En låne kalkulator viser at et nytt 30-årig lån for det beløpet på 6% faller den betalingen til $ 839, eller $ 232 mindre per måned.

Ulempen: Du betaler $ 302.173 over de årene, mot $ 167.076 hvis du sitter fast med det gamle lånet og raskere utbetalingen. Det er $ 135.097 ekstra for enkelhets skyld å senke betalingene nå. Så vil du betale mindre gjennom årene eller bare ha lavere innbetalinger akkurat nå?

Du må også være forsiktig med lånekostnader. Overraskelsesgebyr er en av de primære klager fra låntakere, ifølge en nylig undersøkelse. Bortsett fra lånekostnader, må du kanskje betale for en vurdering, innspillingsgebyrer og skatt i enkelte stater. Spør mange spørsmål for å avgjøre så tett som mulig hva den totale kostnaden for refinansiering vil være.

Når du har regnet ut kostnadene dine for å refinansiere, kan du bestemme ditt break-even punkt ved hjelp av en refinansier kalkulator. For eksempel, med en nåværende balanse på $ 140 000 på et 30-årig lån tatt ut i 2009 på 5%, gir refinansiering på 4% med $ 2500 i lånekostnader deg et break-even punkt på 31 måneder. Det er da besparelsene i rentebetalinger vil ha dekket kostnadene ved refinansiering.

Hvis du flytter (og selger) før break-even punktet, har du mistet penger ved refinansiering. På den annen side, i dette eksempelet, hvis du holder deg i ytterligere 30 år, sparer du $ 17 562 totalt - ikke dårlig for noen få timer med papirarbeid.

Nysgjerrig på refinansiering? Klikk her for å se et bord med de beste refinansieringsrenten i ditt område.

6. Reduser eiendomsskatt

Selv om eiendomsskatt ikke er teknisk del av lånet, inkluderer utbetalinger ofte penger som er lagt inn for å dekke eiendomsskatter og forsikringer.

Hvis du tror ditt hjem er verdt mindre enn vurdereren sier, be om en anmeldelse. Du må kanskje prøve noen få triks for å få vurderingen endret og senke eiendomsskatten din, men hvis du lykkes, må din utlåner justere betalingen for å gjenspeile den nedre årsregningen.

7. Kjøp billigere forsikring

Hvis boliglånet ditt inkluderer et beløpsbeløp for boligforsikring, kan du få det senket ved å finne en billigere policy. Selvfølgelig, selv om det ikke er rullet inn i husbetaling, kan du spare penger ved å finne bedre forsikringsrenter.

Långivere har minimumskrav til huseiereforsikring, så politikken du kjøper må oppfylle sine kriterier.

8. Lag ekstra engangsbetalinger

Hvis du får en stor skatt refusjon eller en gave eller liten arv, kan du sette en del av det mot boliglånet ditt.

Hvis du betaler en ekstra $ 1000, vil saldoen på lånet ditt være $ 1000 lavere enn det ville vært for hver gjenværende måned. For eksempel, hvis renten på lånet ditt er 5%, sparer du $ 50 i renter hvert år til du gjør den endelige betalingen. Det legger til!

9. Gjør regelmessige ekstra betalinger

Hvis du har råd til å legge til mer i dine månedlige utbetalinger, er dette en av de sikreste måtene å redusere rentekostnadene dine gjennom årene. En lånekalkulator kan vise deg hvor mye du vil spare med vanlige ekstrautbetalinger.

Hvis du for eksempel har 30 år til å betale på $ 140.000 på 5%, og du legger til $ 356 månedlig til din vanlige $ 751-betaling, du betaler det lånet på halvparten av tiden og sparer $ 80.000 i renter.

Selvfølgelig kan du også spare på interesse ved å få et 15-årig lån til å begynne med. Men ved å betale ekstra på et 30-årig boliglån, får du samme effekt, og du kan slutte å betale det ekstra beløpet hvis du rammes av økonomiske vanskeligheter.

10. Bruk kredittkort tilbud

Får du noen gang 0% interesse kredittkort tilbud? I så fall kan du bruke dem til å redusere boliglånsrente du betaler. For eksempel, anta at du betaler $ 400 ekstra månedlig på ditt 5% boliglån og du kan få et kort med 0% rente for det første året og en 2% avgift bekvemmelighetskontrollene (ofte er dette 3% eller 4%) . Her er hva du kan gjøre:

• Trinn 1: Skriv en sjekk til boliglånet ditt for $ 5000 (det er omtrent hva de $ 400 betalingene legger opp til i et år) og betale $ 100 avgift.

• Steg 2: Sett $ 400 som gikk mot lånet til en sparekonto hver måned og betal minimum på kredittkortet fra det.

• Trinn 3: På et år (når kampanjepremien slutter), bruk sparekontoen til å betale den resterende saldoen på kortet, og legg resten mot boliglånet.

Ved å bruke denne strategien, tjener du interesse for sparekontoen (1% på en god konto, eller så mye som 3% i en Kasasa-konto). Enda viktigere, du vil redusere lånebalansen med $ 5.000 rett foran, i stedet for å spre den ut over året. Du sparer $ 250 i rentegebyrer (5% på $ 5000) og gjør $ 25 til $ 50 fra sparekontoen.

Selv etter $ 100-avgiften, vil du ha redusert din totale kostnad med $ 175 til $ 200, som er mer enn $ 46 du ville ha spart på interesse ved å bare betale ekstra $ 400 månedlig.

Denne typen kredittkortarbitrage kalles noen ganger "stoozing", og gjøres best bare hvis du er veldig disiplinert og organisert. Straffene og renter fra en sen betaling på kredittkortet, eller fra å glemme å betale den i sin helhet etter at 0% -interessen avsluttes, vil raskt tørke ut eventuell gevinst.

Din sving: Har du brukt noen av disse strategiene for å redusere boliglånskostnadene dine?