I dag vil jeg ta en tangent og diskutere eiendomsmegling - spesielt eiendomsmeglere. Jeg har en god familie venn som ønsker å kjøpe sitt første hjem, og deres erfaring har ikke vært lett. Det er ikke å si at kjøp av fast eiendom er noen gang lett, men det bør være enkelt å håndtere en eiendomsmegler. Det er det de er der for!
Utover vennens transaksjon begynte jeg å tenke på mine erfaringer i fast eiendom, samt diskusjoner jeg har hatt med venner og familie. Uten tvil har eiendomsmegling drastisk endret seg de siste 20 årene - selv de siste fem årene siden boliglånet. Og alle mine samtaler syntes å peke på en konklusjon - hva gjør eiendomsmeglere egentlig mer?
Før du hopper til konklusjoner - Jeg fortaler ikke at du hopper over en agent. De gir fortsatt verdi til både kjøpere og selgere. Det jeg skal snakke om, er hva de skal gjøre, hva de ser ut i praksis, og hvilken verdi deres tjenester skal koste.
La oss slå det ned.
Hva eiendomsmeglere skal gjøre
Det første vi bør se på er hva eiendomsmeglere skal gjøre.
Ifølge National Association of Realtors, bør en kjøperagent:
- Gi deg informasjon angående dagens markedsforhold
- Hjelp deg med økonomisk informasjon, for eksempel hvor mye hus du har råd til
- Veiled deg gjennom innkjøpsprosessen, inkludert å få finansiering og hvilken informasjon du må gi
Ifølge National Association of Realtors, kan en kjøperagent også:
- Hjelper deg med å forstå: eiendomsverdier, skatter, nyttekostnader, kommunale tjenester og fasiliteter, og lokale soneringsordinanser
- Forskningshjem for deg som bruker verktøy som MLS (Multiple Listing Service)
- Vis deg boliger som passer best for dine behov
- Forenkle forhandling av et hjem kjøp
Hvis du selger et hjem, er det hva en eiendomsmegler skal gjøre for deg:
- Gi oppdatert informasjon på markedet for å bestemme en rimelig pris
- Vis deg vilkårene for konkurrerende egenskaper
- Utvikle en markedsplan som kan omfatte reparasjonsforslag, åpne hus, reklame etc.
- Gi sikkerhet for ditt hjem når det blir vist til fremmede
- Forhandle den beste prisen for ditt hjem
- Overvåk salgsprosessen, omforhandle etter behov, og løse problemer før avslutning
Nå som vi har en god grunnlinje, la oss ta en titt på hva de egentlig gjør.
Internett har eliminert mest privat informasjon
Det pleide å være at eiendomsmeglere hadde et hemmelig våpen av informasjon: MLS. Med dette private / betalte verktøyet kan eiendomsmeglere vise eiendommer, se transaksjonshistorier og få markedsanalyse. Hvis du som kjøper eller selger ønsket den informasjonen, måtte du betale for det - når det gjelder å ansette en eiendomsmegler som representerer deg for å få varene.
Men i dag er det 50 + eiendomsmegling nettsteder som offentlig viser samme informasjon. Du vil ha markeds sammenligninger? Sjekk ut den nylig solgte delen av Zillow.com. Er det virkelig kompis? Det er bilder for deg å sjekke ut også!
Utover å bruke disse vanlige nettstedene for å gjøre egen forskning, la oss se på hvordan kjøpsprosessen ser ut i virkeligheten. Hvis du vil kjøpe et hjem, vil du vanligvis kontakte en agent som vil be deg om alle kriteriene du leter etter i et hjem. Denne agenten vil da ta den informasjonen og sette opp en automatisk screening for deg i MLS. Deretter får du hver dag en e-postfordeling av alle hjemmene som er kommet på markedet som samsvarer med kriteriene dine.
Selv om dette er et praktisk verktøy, kan den samme informasjonen bli funnet offentlig. Faktisk ser jeg på dette mer som en måte å ha en eiendomsmegler som viser hjem. Faktisk hører jeg sjelden om eiendomsmeglere som faktisk tar klienter til boliger lenger - det skjer bare på Husjegere. I stedet skjer det som vanligvis skjer at klientene gjør egen undersøkelse, og så fortell deres eiendomsmegler hvilke hus de vil gjerne se.
Vil du ha skatteinformasjon? Det er online. Ønsker du lokale parker og skolekarakterer? Det er online. Vil du vite om kriminalitet i ditt område? Det er online. Hva å vite hvordan naboene er? Registrer deg for Neighborhood.com og få et glimt av deg selv.
Men jeg kommer foran meg selv. . . .
Trenger du til og med en eiendomsmegler å se et hjem igjen?
Utover MLS kommer mange eiendommer nå til markedet med sine egne nettsteder som har hundrevis av bilder av huset. Noen går selv så langt som å sette sammen virtuelle omvisninger av egenskaper slik at du kan få en ekte følelse av ting.
Imidlertid vil visning av eiendommer på nettet aldri erstatte å sjekke ut en eiendom personlig, men det er åpne hus, eller du kan bare gå til huset og kikke i vinduene!
Den eneste gangen du faktisk trenger å ringe en eiendomsmegler er hvis du vil komme inn i huset uten å bryte inn! Og på det tidspunktet har du sannsynligvis allerede kortnotert eiendommen.
Så du har funnet hjemmet - de hjelper deg å forhandle, ikke sant?
I min egen fortid har jeg lagt inn tilbud for omtrent et dusin forskjellige eiendomsstykker, og aldri har jeg virkelig følt at en eiendomsmegler forhandlet for meg.
Samtalene går vanligvis slik:
Meg: Jeg tenker på å sette inn et tilbud.
Middel: Hvor mye vil du tilby?
Meg: Hva synes du jeg bør tilby?
Middel: Vel, selgeren har det oppført for dette, og comps ser ut som det kan gå for dette.
Meg: Vel, hva synes du?
Middel: Vel, gi det du er komfortabel med.
Meg: Takk for at du er så nyttig.
Ser du poenget mitt her? Jeg har sett nok Million Dollar Listing viser på Bravo for å forstå at det vanligvis ikke fungerer på den måten. Jeg har aldri hatt en agent fortelle meg at de tror de kan få meg "så mye", eller at "vi burde gå inn til denne prisen." Jeg har funnet ut at eiendomsmeglere nettopp har blitt budbringere - bare gjør hva de fortelles av sine klienter.
Men de hjelper med finansiering, ikke sant?
Nei. Hver eiendomsmegler har et boliglån megler som de jobber med. 90% av eiendomsmeglere har ingen anelse om hva de snakker om når det gjelder boliglån og finansieringsmuligheter. De vil bare henvise til boliglån megler som de vet.
Jeg vet ikke hva avtalene de har, ser ut - men jeg har en hunch det er noe. For eksempel, på en avtale jeg nylig så på, fikk selgeragenten meg til å bli prequalified med sin megler for å overveie å presentere tilbudet til kunden sin. Det føltes ekstremt skitne - og sleezy boliglån megleren bare sette oss på sin liste og hounded oss i flere måneder til vi endelig fikk ut nummer fjernet.
Hvis du ikke vet hvor mye hus du har råd til, må du gå over til nettsteder som Bankrate.com, og bruke sine gratis kalkulatorer. Hvis du fortsatt ikke er sikker, ta kontakt med favorittbanken din og se hva de sier du har råd til. Ikke bare ta eiendomsmeglerens ord for det.
Plus, det er online boliglån långivere nå som vil hjelpe deg uten å sette foten på et kontor et sted!
Eiendomsmeglere overvåker transaksjonen
Noen av det de gjør. Faktisk er det en ny trend i eiendomsmeglingstransaksjonsspillet: eiendomsmeglingstransaksjonskoordinatorer. For de to siste egenskapene jeg har jobbet med, når tilbudet er signert av begge parter (kjøper og selger), forsvinner eiendomsmeglerne og du begynner å jobbe med en transaksjonskoordinator.
Den gode tingen er at transaksjonskoordinatoren vanligvis er den smarteste personen du vil håndtere i transaksjonen - de er organisert og effektiv, og vet nøyaktig hva som skjer med alle detaljene i transaksjonen og hva som må gjøres.
Sjansen er at hvis du ringer din eiendomsmegler for å sjekke statusen for transaksjonen, vil du ikke ringe tilbake til agenten sjekker med transaksjonskoordinatoren.
Skyt, forteller transaksjonskoordinator i utgangspunktet eiendomsmegleren når de må gjøre noe på dette tidspunktet - åpne huset opp for en inspektør eller takstmann, eller få kjøperen eller selgeren til å signere et papir. Eiendomsmegleren har vanligvis ingen anelse om detaljene.
Å snakke med foreldrene mine, de fortalte meg at det pleide å være agenten som gjorde alt papirarbeidet og sørget for at alt var ferdig fra start til slutt - ikke en tredjepart.
Så la oss se på vår liste
Kjøperagenter:
- Gi deg informasjon om de nåværende markedsforholdene - Zillow.com og Realtor.com
- Hjelp deg med økonomisk informasjon, for eksempel hvor mye hus du har råd til - Bankrate.com
- Veiled deg gjennom innkjøpsprosessen, inkludert å få finansiering og hvilken informasjon du må gi - transaksjonskoordinator
Kjøperagenter kan:
- Hjelper deg med å forstå: eiendomsverdier, skatter, nyttekostnader, kommunale tjenester og fasiliteter, og lokale reguleringsordninger - Zillow.com
- Forskningshjem for deg som bruker verktøy som MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
- Vis deg boliger som passer best for dine behov
- Forenkle forhandling av et hjem kjøp
Selgere agenter:
- Gi oppdatert informasjon på markedet for å bestemme en rimelig spørpris - Zillow.com og Realtor.com
- Vis deg vilkårene for konkurrerende eiendommer - Realtor.com
- Utvikle en markedsplan som kan omfatte reparasjonsforslag, åpne hus, reklame etc.
- Gi sikkerhet for ditt hjem når det blir vist til fremmede - Dette skjer ikke ofte
- Forhandle den beste prisen for ditt hjem - Se historien min ovenfor
- Overvåk salgsprosessen, omforhandle etter behov, og løse problemer før sluttkjøpskoordinatoren
Så hva gjør eiendomsmeglere egentlig igjen?
Vel, hvis du ser på vår liste, ser det ut til at kjøperagenter bare viser deg hus og gir deg de riktige dokumentene for kjøpet. Som vi diskuterte, viser de også bare hus du forteller dem - det er ikke noe egentlig arbeid på eiendomsmeglerens side for å gjøre dette.
Når det gjelder å få de riktige dokumentene, selger noen fortsatt sine hjem selv. Faktisk er det en trend som vokser i popularitet. Siden de fleste dokumenter for et hjemme salg er standardiserte, kan du kjøpe eller selge et hus uten å bruke en eiendomsmegler.
Når det gjelder å selge et hjem, er en eiendomsmegler typisk en markedsføringsmann. Det er det. Når du velger selgeragent, sørg for at du leter etter den beste markedsføringspersonen du finner - hvem bryr seg om de vet hva huset ditt er verdt, må du gjøre den delen selv.
Dette er alltid kontroversielt til eiendomsmeglere
Noen ganger i året kommer dette innlegget opp i sirkler av eiendomsmeglere, og det slår alltid en ledning.Noen agenter er glade for dette innlegget (i mindretallet), fordi de forstår den moderne klienten, måten ting utvikler seg med teknologi, og innser at de trenger å forbedre spillet sitt for å gi verdi til transaksjonen.
Dessverre blir jeg mer opprørt agenter som leser dette og tror jeg er en forferdelig (eller dum) person for å skrive det, eller jeg har klart behandlet "dårlige" agenter. Kanskje gjorde jeg - i den store ordningen i USA, har jeg jobbet med og jobbet med kanskje et dusin forskjellige agenter i mitt liv (kjøper, selger, partiets agent osv.).
Det jeg tror det virkelig kommer ned til, er berettigelse av verdi. La oss ta salg av mitt hjem - $ 1.000.000. Har agenten virkelig tjent $ 50 000 for arbeidet de gjorde (eller egentlig $ 25 000 på grunn av splittelsen med kjøperagenten)? Gjorde de mer arbeid for meg at da jeg solgte min $ 200.000 leilighet og bare tjente $ 10.000?
Jeg hevder ikke at folk selger sine hjem selv, ELLER ikke bruk en kjøperagent. Jeg tror at som noen som bruker en agent for begge sider av transaksjonen, må du vurdere verdien du mottar, og sørge for at kompensasjonen gjenspeiler det. Jeg forstår fullt ut at agenten har avgifter involvert, spesielt salgsagenten. Det er bilder, droner (i dag), tid, for ikke å nevne overhead av lisenser, forsikring, splitting avgifter med megleren, osv. Alt det betyr er at agenter må bringe verdi mer enn noensinne.
Hvis de vil tjene sin provisjon, må de gjøre mer enn å legge sine klienter til MLS, sende dem automatiske oppdateringer, og gå til en visning. Eller hvis de selger en eiendom, må de være markedsføring, og ikke bare datainngang i MLS-systemet.
Hva tror du? Er eiendomsmegler verdt 6% provisjon? Jeg har aldri passert 5%, men selv det presser den til meg. . . . Slutt rant.
Skrive Inn Din Kommentar