Opplevelser i eiendomsmegling: 14 leksjoner fra et tilfeldig Condo Flip

I motsetning til mange andre investeringer gir eiendomsmegling deg flere alternativer enn bare å kjøpe og håpe å selge for mer: Du kan leie ut rom for inntekt, forbedre og vende det, eller finansiere salget for å få en høyere pris. Uforutsette omstendigheter kan bety at du må vurdere alternativer du kanskje ikke opprinnelig hadde i tankene, som historien min illustrerer.

I september 2012 brukte min kone Ana og jeg våre besparelser for å kjøpe leiligheten over oss i Napoli, Florida, for $ 70.000. Selv om det ikke var en god avtale, skjønte vi at det ville vært fint å ha en utleie så nært, for enklere ledelse. Dette var Planlegg A: Kjøp, reparer og leier ut en leilighet.

Selvfølgelig, hvis alt hadde gått greit, ville jeg skrive et annet innlegg. Men med fast eiendom må du ofte utforske en "Plan B", en "Plan C" og andre kreative muligheter, som du ser når vi kommer til vår egen "Plan D." Her er det som skjedde - og hvordan du kan lære av min erfaring når du er klar til å leie ut en egen leilighet.

Kjøpe en leilighet å bla

Hvis det ikke var for håndverkeren som så over stedet sammen med oss, kan vi ha støttet seg av avtalen på grunn av antall ting som måtte løses.

Men han var sikker på at alt kunne bli gjort for rundt $ 6000. Han hadde nylig vunnet $ 1 million i Florida-staten lotteri og var bare å gjøre handyman arbeid deltid, så det kan ha bidratt til hans generelt optimistiske utsikt. I alle fall var hans "can-do" -holdning oppmuntrende, så vi planla avslutningen.

Vår eiendomsmegler, også en optimist, sa vi burde være i stand til å leie stedet for $ 1100 per måned. Hun pekte på en annonse for en annen enhet i vårt kompleks, hvis eier ba om $ 1100 per måned. På papir så det ut som om vi ville ha en kontantstrøm på rundt $ 600 per måned.

Se opp for ekstra kostnader

Dagen før avslutningen gikk vi til leilighetsforeningsmøtet, hvor det ble annonsert at avgiftene ville gå opp fra $ 320 til $ 340 per måned. I tillegg flyttet tjenestemenn en linje på de føderale flomskartene, og satte oss i en litt høyere risiko sone, så det ville være en $ 600 årlig vurdering for ekstra forsikring.

Disse ekstrautgiftene betydde at vår projiserte kontantstrøm gikk ned med $ 70 per måned (for ikke å nevne at vi måtte betale den ekstra $ 840 per år på vårt eget sted).

Vi vurderte seriøst å gi opp innskuddet og gå bort fra avtalen. Men optimisme er smittsom; Etter å ha snakket igjen til vår agent og handyman, gikk vi videre og lukket.

Leksjon 1: Før du kjøper, spør nøkkelpersoner i leilighetsforeningen eller lagene om alt som kan skje snart. Overraskelser som våre vil vanligvis ikke vises i leilighetsforeningens økonomiske dokumenter, noe som bare gjenspeiler det som allerede har skjedd.

Budsjett ekstra tid og penger til reparasjoner

Lukkekostnadene var mindre enn vi projiserte. det er hyggelig å ha gode overraskelser en gang i mellom. Men da fikk vi jobbe med å fikse leiligheten, og gjett hva? Det tok lengre tid enn forventet og kostet mer enn vi hadde planlagt.

Det myke stedet på veggen over lysknappen ved inngangsdøren? Min kone hadde rett; det var ikke bare skade fra en gammel lekkasje som hadde blitt reparert. Den var fuktig, og ikke bare i hennes fantasi. Hver gang det regnet, droppet vann inne i veggen i den elektriske boksen.

Vi ringte ledelsen og fikk dem til å reparere taket. Heldigvis hyrde leilighetsforeningen god ledelse, eller vi kunne ha ventet uker i stedet for to dager. Vi måtte rive opp veggen, spray alt inne med blekemiddel for å unngå mugg, og legg opp to nye paneler av gips, før du maler rommet.

Leksjon 2: Stol på den intuisjonen og ta en ny titt eller få inspeksjon hvis det er noe som ikke virker som det er riktig.

Lekkasjen i klimaanlegget trakk regnvann rett inn i en 220 volt elektrisk bryter. Etter det tredje forsøket på å reparere det, måtte vi vente en uke før det regnet tungt igjen - den eneste måten å vite sikkert at den var endelig løst.

Leksjon 3: Pass på å teste reparasjonene dine før du antar at du er ferdig.

Jeg reparerte gipsveggen i klimaanlegget ved meg selv, siden mitt ufullkomne arbeid ikke ville gjøre noe så mye der.

Leksjon 4: Du kan spare penger ved å gjøre mye av hjemmebruket selv, og du trenger ikke å være så god hvis du jobber i områder hvor utseende ikke er like viktig.

På grunn av disse og et dusin andre overraskelser, varte prosjektet som vår håndverksmann ville ta "en uke til 10 dager", mer enn en måned, og gikk også over budsjettet. Vi burde ha kjent bedre, fordi i vår erfaring alle entreprenører er altfor optimistiske om tidsrammer og kostnader.

Leksjon 5: For å være trygg, dobler entreprenørens anslag på tiden som trengs for å fullføre reparasjoner og renoveringer. For å være trygg, legg 20% ​​eller mer til kostnadsestimater.

Vår håndverksmann, til tross for å være for optimistisk om tid og pris, var stor. Hans holdning var at for hvert problem er det alltid en løsning, og han ville finne den. Han lærte meg hvordan man legger fliser, gjør elektrisk arbeid, erstatt skyvehjulene - listen fortsetter. Enda viktigere, han lærte meg å være en bedre problemløser. Vi ville ansette ham igjen om et sekund (men vi ville doble hans tidsramme og legge til 20% til kostnadsoverslaget).

Leksjon 6: Dra nytte av entreprenørens kunnskap for å lære å gjøre grunnleggende reparasjoner og forbedringer selv. Det kan spare deg for penger på det nåværende prosjektet og på fremtidige.

Forskningskostnader og være fleksibel

Da vi kom nær slutten av prosjektet, testet vi den stabbare vaskemaskin / tørketrommelkombom som hadde kommet med stedet, og så på som det spydde vann på gulvet. Repairman belastet oss $ 69 for å fortelle oss at det var utenfor håp.

Vi planla å bruke $ 700 for en ny enhet, siden vanlig vaskemaskin / tørketrommel sett koster så lite som $ 500. Vi kunne ikke få et vanlig sett, fordi hookups var i et smalt skap som bare innkapslet den stablede typen. Som det viser seg, stablede enheter er dyre. Den billigste vi kunne finne hvor som helst var $ 1300. Au!

Leksjon 7: Kontroller apparatene nøye før du kjøper et sted. Hvis du tror at du må erstatte noe, ikke gjett. sjekk priser på nettet.

Til slutt var vi bare rundt $ 1000 over budsjett fordi vi endret planen. For eksempel valgte vi å male toalettet i stedet for å erstatte det. Vi malte også kjøkkenskapene i stedet for å bytte dørene. Det virket ikke sannsynlig at disse endringene i vår plan ville påvirke det vi kunne leie stedet for. En av tingene jeg liker om fast eiendom er at det er mange måter å nærme seg og løse problemer på.

Leksjon 8: Se etter alternative (billigere) måter å gjøre ting hvis utgiftene går for langt over budsjettet, men bare hvis de alternative planene ikke vil påvirke leieprisene eller salgsprisene for mye.

Grundig forskning potensiell videresalg eller leie verdi

Vår agent, som også var vår utleier, hadde vært veldig optimistisk om potensiell leie. Eieren som spurte $ 1100 for sin plass i vårt kompleks, senket det til $ 1000 per måned - og seks uker senere, hadde det fortsatt ikke leid det ut. Vi oppdaget det steder som for tiden ble leid i vårt kompleks, varierte fra $ 800 per måned til $ 950. Det er noe vi burde ha sjekket ut grundigere før noen gang gjort et tilbud.

Selv om alle enhetene var identiske i størrelse og layout, hadde våre ikke toppmoderne apparater, så det så ut som om vi kunne få $ 900 per måned. Mellom den $ 200 reduksjonen i projisert leie og $ 70 overraskelsen på avgifter og vurderinger, vår forventede kontantstrøm var nå ned til $ 330 per måned.

I stedet for de 9% vi håpet på, ville avkastningen på vår investering bare være ca 5% årlig nå - hvis det ikke var flere overraskelser.

Leksjon 9: Gjør dine egne lekser for å finne utleiepriser. Vær skeptisk til annonserte leiepriser; avgjøre hvor mye leietakere er faktisk betaler for lignende enheter.

Undersøk potensielle leietakere

Fremtidsrettede leietakere måtte søke på oss, men også til leilighetsforeningen. De betalte et ikke-refunderbart søknadsgebyr på $ 100 og $ 70 for en bakgrunnskontroll. Vi likte ikke den mangelen på kontroll på slutten, men det har sine fordeler. Bakgrunnskontrollen hjalp med å luke ut tvilsomme leietakere.

For eksempel var det kvinnen som var klar til å betale oss seks måneders leie på forhånd på grunn av hennes "midlertidige" arbeidsløshet. Når vi hadde inngått en leieavtale, viste bakgrunnsundersøkelsen at hun hadde stjålet medikamenter fra sykehuset der hun jobbet, og derfor ville sannsynligvis aldri igjen få sykepleie. Og den veldig hyggelige fyren som sa at han hadde "bare en DUI" i sin fortid, hadde også ekstra narkotikaavgifter.

Foreningsledelsen bidro til å oppdage disse løgnene, men vi ble også veldig gode på å bruke Internett for å undersøke potensielle leietakere. Det er utrolig hvor ofte du får et resultat når du søker på nettet ved hjelp av "mug shot" pluss en persons navn!

Leksjon 10: Det er lettere enn noensinne å undersøke mulige leietakere takket være Internett, så kom deg på nettet og begynn å se!

En potensiell leietaker ønsket stedet mens vi fremdeles prøvde å leie den for $ 1000 per måned. Men da vår agent sendte over leieavtalen en dag eller to senere, plutselig "husket han" at leien var $ 925. Så langt vi kunne bestemme, var dette en forsinkelsestaktikk, slik at han kunne fortsette å lete etter noe bedre eller forhandle om en lavere leiepris. Til slutt undertegnet han leieavtalen på $ 1000 - og da hadde hans søknad nektet av foreningen på grunn av en kriminell fortid.

Leksjon 11: Gjør betingelsene veldig tydelige, og få det leietakene signert så snart du kan.

Siden leilighetsadministrasjonen eller foreningsstyret trengte å intervjue alle søkere, og de intervjuene ble gjort kun på tirsdager, kostet hver avvist søknad oss ​​tid.

Tiden er penger, spesielt når du ikke bare har skatt, forsikring og verktøy til å betale, men også hundrevis av dollar per måned i leilighetsavgifter. Vi kunne ha unngått noen av disse kostnadene hvis vi hadde undersøkt og utelukket noen potensielle leietakere før de søkte på foreningen.

Leksjon 12: Prosessen med å leie ut en leilighet er mer komplisert og kan ta lengre tid enn å leie ut et hus, så planlegg mer tid og utgifter. Undersøk leietakere på nettet så snart de gjelder, slik at du raskt kan utelukke de som ikke vil bli akseptert av foreningen. Dette sparer deg tid og dermed penger.

Bytter til Plan B ... deretter C, og deretter D

På dette tidspunktet, med så mange overraskelser og hver måned som passerte oss minst $ 900 i tapt leie, begynte vi å lure på om vi hadde tatt den riktige beslutningen. Kanskje vi burde gå til Plan B: Gi opp å være utleiere og selg stedet.

Vi gikk med Plan C: Liste leiligheten til salgs og fortsett å tilby den til leie. Hvis det solgte for profitt, ville vi være lykkelige. Hvis det ble leid, ville vi slippe salgslisten og være glad for minst å ha noen inntekter fra stedet.

Til slutt gikk vi et skritt videre og implementert Plan D: Prøv å leie leiligheten mens du noterer deg for salg både den ene og den vi bodde i underetasjen. Hvis vi leide ut en ovenpå, ville det vært fint. Ellers, når en av de to solgte vi ville slippe noteringen på den andre og leve i det.

Flyttingen ville være lett nok hvis vårt hjem solgte - en trappfase. Likevel, vi priset vårt eget hjem $ 5000 høyere enn investeringen leilighet for å oppfordre kjøpere til å velge den ene.

Vi har tilbud som ikke trente på både steder. Tilbudet i vårt hjem var til en god pris, delvis fordi vi var villige til å ta $ 30.000 ned og finansiere resten i noen år. Dessverre måtte kjøperen haste tilbake til sitt hjem i Italia da moren ble syk, og han til slutt sto tilbake av avtalen.

Heldigvis var det begynnelsen av "sesongen" i sørlige Florida (alle kommer her om vinteren), så tilbudene fortsatte å komme, og vi hadde en signert kontrakt innen utgangen av januar 2013. Vi solgte leiligheten ovenpå (ikke vårt hjem) for $ 92,000, avsluttende i mars.

Hvor mye vi har gjort ved å vende en leilighet

Etter hver siste utgift var nettoresultatet $ 4.500 - ikke så mye å bli begeistret for, spesielt siden jeg legger inn seks vanskelige uker med å fikse opp stedet. Men vi var glad for å bli gjort med prosjektet, og at fortjenesten var lik seks måneders lønn på deltid, $ 9 per time jobb jeg hadde på den tiden.

Leksjon 13: Du har alltid mer enn ett alternativ med eiendomsmegling, så sett på andre måter å tjene din fortjeneste eller inntekt. Å tilby finansiering kan gi deg en høyere pris, og er relativt trygg hvis du får en stor forskuddsbetaling.

Timing saker, så planlegg etter den beste tiden å selge. Hvis vi hadde kjøpt leiligheten om vinteren og hadde den klar til å selge i mai, kunne vi ha ventet mange måneder for å få det solgt, og eierkostnadene kan ha spist mesteparten av fortjenesten.

Dessverre for våre kjøpere døde klimaanlegget noen måneder etter at de kjøpte stedet og kostet dem om $ 4000 for en erstatning. Det ville ha tørket ut nesten hele vår fortjeneste hvis det skjedde mens vi fortsatt eide stedet, noe som fører til vår siste leksjon:

Leksjon 14: Eiendomsinvestering vil alltid være full av overraskelser (og ikke mange av dem vil være hyggelige). Siden du aldri vet når dyre overraskelser kommer, ser seriøst på å godta ethvert tilbud som gir deg en anstendig fortjeneste, i stedet for å betale mer holdekostnader og risikere store utgifter mens du venter på å få en litt bedre pris.

Din sving: Har du noen gang investert i eiendomsmegling, og har du fått mange overraskelser?