Slik kommer du i gang med hushacking for å bygge eiendomsmegling

I gjennomsnitt amerikanere som bygger noen formue, gjør det ved å eie sitt eget hjem. I det lange løp er det vanligvis bedre å eie et hjem enn å leie for livet. Men hvis du er villig til å "huske hack", kan du eie et hjem umiddelbart med nettoværdi.

Husk hacking er i stor grad kunsten å få leietakere til å betale sin primære bolig. Du kan gjøre det ved å leie ut et ekstra soverom på Airbnb, ved å bo i en del av en enhet med flere enheter eller ved å bo sammen med romkamerater.

For eksempel kjøpte min beste venn et 4-roms hus da han begynte på college ved Arizona State University. Han bodde i soverommet, og leide ut de tre andre rommene. Dette arrangementet dekket alle hans utgifter - så han bygde ikke bare rikdom, men levde gratis!

Ved å velge et ukonvensjonelt primærhus (eller ukonvensjonell livssituasjon), kan du sette deg opp for ekstremt lave levekostnader nå, og massive kontantstrømutgifter i fremtiden.

Tenk hus hacking kunne være riktig for deg? Slik kommer du i gang.

Hurtignavigering Investeringsavkastning med primære hjemmebetalinger Tenk på huset ditt som en investeringskan noen hus-hack? Huset Hacking Math1% RuleCap RateCash-flyt (faktisk og innregnet) Endelige tanker

Investeringer returnerer med primære hjem nedbetalinger

Mange unge mennesker viker vekk fra eiendomsinvesteringer fordi du trenger en 20 til 25% forskuddsbetaling for å få et lån fra en bank. Men når du husker hacking, kan du komme unna med en liten forskuddsbetaling.

Rocky of Tampa, Florida og forfatter av finans bloggen 30-0, brukte et VA-lån til å kjøpe sin første "house hack". Et VA-lån er en lånefordel for veteraner og aktiv militær som lar låntakere sette 0% ned på et primært hjem.

Da Rocky gikk gjennom prosessen betalte han for noen kostnader underveis, men dagen han kjøpte huset hans, tilbakebetalt selgeren kostnadene. "Jeg endte faktisk med $ 300 positivt på den utvekslingen, så det virket veldig bra."

Etter å ha kjøpt huset, kom Rocky inn med to venner som betalte leie til ham. Mens han hadde to venner som bodde hos ham, betalte Rocky bare 80 dollar per måned mot boliglånet pluss en tredjedel av verktøyene.

Hvis du vurderer hus hacking, er de beste tilbudene VA og USDA lån hvis du kvalifiserer for dem. Disse lånene har høye premieavgifter, men de krever en 0% forskuddsbetaling.

Låntakere kan også vurdere å vurdere en 5% nedbetaling konvensjonell boliglån. Selv om du betaler PMI til du når 20% egenkapital, er det fortsatt et lavprislån. FHA-lån har høye forhåndsfinansieringskostnader og løpende årsavgifter. De tillater nedbetalinger så lavt som 3,5%, men de er kanskje ikke verdt prisen.

Hvis du er seriøs med å kjøpe din første eiendom, kan du sammenligne boliglånsrenter og låneopsjoner på LendingTree.

Tenk på huset ditt som investering

Selv om det er ganske enkelt å få finansiering til et hovedhus, er ikke alle hus like "hackable". Ruby Escalona og Peter Prokaj fra Jacksonville, Florida og bloggere på En reise vi elsker, kjøpt en tre-roms, to-bad rekkehus.

Siden de faktisk hadde bodd med en annen romkamerat i en to-roms leilighet, følte de at byhuset var stort nok til å leie ut. Imidlertid bestemte de seg for at å ha Airbnb-gjester ville fungere bedre enn å ha en fulltids romkamerat. Escalona forklarer, "Det er overraskende veldig enkelt å fylle huset vårt med gjester. En grunn til at vi lykkes er plassering. Det er i et opptatt område. Alle ønsker å flytte her. Folk begynner å flokkes her. "

Ved å kjøpe et større hus i et mer ønskelig nabolag, har Escalona og Prokaj hatt stor suksess med hacking av huset deres. I gjennomsnitt dekker inntekter fra Airbnb-gjester 85 til 90% av boliglån og kostnader, pluss de får fradrag for visse utgifter fra sine skatter.

Rocky hadde en lignende investering tenkemåte da han kjøpte huset hans. Han kjøpte et 4-roms hus som han visste kunne passere "1% regelen" hvor bruttoleien er minst 1% av husets verdi. Han kjøpte også huset og visste at han ville dele det med romkamerater. Han tenkte på utformingen av fellesarealene, hvor solid soveromdørene var, og andre faktorer for å sikre at det var et sted hvor han følte seg komfortabel.

Hvis du bestemmer deg for å kjøpe et flerfamiliehus, må du være sikker på at huset kan møte behovene til kontantstrøm hvis du bestemmer deg for å forlate eiendommen (for å ta en ny jobb eller fordi du vil ha et annet hus).

Selv om du bruker romkamerater til å kutte ned på levekostnadene dine, er det veldig fornuftig, du vil ikke bli sittende fast i en eiendom som er kontantstrøm negativ.

Kan noen hus-hack?

Rocky forklarer at for mange mennesker er ideen om hushacking ikke økonomisk umulig; det er sosialt umulig. "Du må være forberedt på noen siderøyne," forklarer han, "jeg mener, jeg er 32, og jeg bor hos en romkamerat, men jeg betaler så lite for å bo i et hus, så det hjelper med mine økonomiske mål. "

Prokaj forklarer at for Escalona og seg selv er den virkelige hemmeligheten for vellykket hacking tillit folk og å være fleksibel. Han anbefaler, "Tenk på dette som et godt økonomisk verktøy.Det kan hjelpe deg med å spare mye penger på boliglånet ditt som du kan bruke et annet sted. "

Foreldre motsetter seg ofte at oppdrett av barn gjør hus hacking umulig. Vår stabskribent Hannah hadde førstehånds erfaring som viser at det ikke er tilfelle. Hun kjøpte sitt nåværende hus da hun hadde barn. Hun kjøpte spesielt et split-level hus med et soverom og bad i kjelleren, slik at hun kunne leie den ut hvis hun fant den rette personen.

Etter å ha bodd på hennes sted i bare en uke, nærmet en venn henne å be om å leie ut kjelleren sin. Det var en perfekt passform. Han har bodd der med henne nå to barn, og leien dekker de fleste av hennes boligutgifter.

Hvis dette høres interessant for deg, sjekk ut hvordan komme i gang med å oppgi huset ditt på Airbnb.

House Hacking Math

Hvis du skal komme inn i huset hacking som en rikdom-bygging strategi, så er det viktig at pengene fungerer ut til din fordel. Spesielt må du spare penger mens du bor i eiendommen, og har muligheten til å gjøre det til en kontantstrømmende leie når du bestemmer deg for å flytte. Du vil ikke regne med å øke egenkapitalen (spesielt i flerfamilieiendommer).

Følgende er de tre beregningene du bør gjøre før du kjøper et hus for å hacke.

1% regel

Regelen på 1% sier at en leiebolig bør ha en brutto leie som tilsvarer 1% av eiendommens verdi hver måned. Hvis en eiendom er verdt $ 100 000, bør den ha en rettferdig markedssleie på minst $ 1000 per måned. En eiendom verdt $ 400 000 skal ha en rettferdig markedsleie på minst $ 4000 per måned.

Siden du planlegger å bo i denne eiendommen, trenger ikke eiendommen å oppnå 1% -regelen mens du bor i den. I stedet bør du vurdere eiendommen som om du skulle leie hele eiendommen til en tredjepart.

Avhengig av hvor du bor, kan 1% -regelen høres umulig å oppnå. Det er da det er fornuftig å begynne å se på flerfamilieboliger. Multifamilie egenskaper gir deg ofte mulighet til å oppnå høyere leieinntekter i forhold til verdien av eiendommen.

Hvis du planlegger å leie ut eiendommen på Airbnb, gjør du et konservativt estimat på belegget og leieprisen. Du vil ikke anta at du vil ha besøkende 30 dager per måned, alle betaler full pris.

Cap Rate

Hvis du finner et sted som passerer 1% -regelen, er det på tide å se om eiendommen din har et positivt driftsresultat. Dette tallet viser hvor mye penger du kan forvente å tjene etter at du har betalt boliglånet.

Innregnet netto driftsinntekter

Dette er beregningen for det estimerte netto driftsresultatet:

Forventet leieinntekter * (si $ 1000 per måned) = $ 12 000 per år.
Ledighet (si 10%) = - $ 1200 per år.
Eiendomsskatt = - $ 1200 per år.
Eiendomsforsikring = - $ 600 per år.
Felles verktøy (hvis noen) = $ 0.
Andre utgifter (som HOA, etc.) = - $ 2400 per år.
Totalt = $ 6 600 per år.

* Bruk forventet leieinntekt hvis du ikke bodde i eiendommen.

Denne eiendommen tjener $ 6 600 per år før du betaler hovedstol og renter på lånet ditt. Hvis eiendommen i spørsmålet er verdt $ 100.000, har denne eiendommen en cap rate på 6,6% per år. Dette betyr at du kan tjene maksimalt 6,6% (pluss økningen i verdien av huset) per år når du har betalt boliglånet.

Siden du bor i denne enheten, bør du beregne din kupongrente basert på å bo i eiendommen også. Bruk samme ligning, men i stedet for forventet leieinntekt basert på markedsverdi for utleie, vurder hva du faktisk forventer å belaste leietakere eller romkamerater. For eksempel kan du ha to romkamerater som du belaster $ 400 per måned, hver. I denne situasjonen vil leieinntektene være $ 800 per måned eller $ 9 600 per år.

Faktisk driftsresultat

Forventet leieinntekter * (si $ 800 per måned) = $ 9 600 per år.
Ledighet (si 10%) = - $ 960 per år.
Eiendomsskatt = - $ 1200 per år.
Eiendomsforsikring = - $ 600 per år.
Felles verktøy (hvis noen) = $ 0.
Andre utgifter (som HOA, etc.) = - $ 2400 per år.
Totalt = $ 4,440 per år.

* Basert på forventet leie fra romkamerater eller leietakere mens du husker hacking.

I dette eksemplet vil du i løpet av huset hacking perioden oppnå en 4,44% cap rate på en $ 100.000 eiendom.

Capsatsen du må oppnå, vil avhenge av dine mål for eiendommen. For hus hackere, ville jeg se etter en cap rate på minst 3 til 4% med den faktiske leie. Ved å bruke den imputerte metriske, vil du sannsynligvis se minst 5%, men du vil kanskje søke noe nærmere 7 til 8% hvis du er en aggressiv investor.

Kontantstrøm (faktisk og innregnet)

Hvis kupongrenten virker til din fordel (som i eksemplet ovenfor), er det på tide å virkelig vurdere om dette er eiendommen for ditt hus hack. Generelt er utleie av eiendomsinvesteringer handlet om kontantstrøm, ikke om egenkapitalvekst, så du må fokusere på å tjene penger måned og måned ut.

Jeg anbefaler å beregne disse to måtene. Først beregner du den årlige kontantstrømmen basert på den faktiske leien du forventer å motta fra romkamerater eller leietakere. Dette nummeret kan være negativt, men det vil gi deg en ide om hvor mye du faktisk betaler for bolig. Deretter beregner du den faktiske kontantstrømmen basert på leien du kan motta hvis du ikke bodde i eiendommen.

Faktisk kontantstrøm

Faktisk netto driftsinntekter (fra forrige del) ($ 4,440) divisjon med 12 = $ 370 per måned.
Månedlig boliglånsbetaling ($ 100 000 finansiert på 3,92% i 30 år) = - $ 473.
Totalt = - $ 103 per måned.

I dette eksemplet må eieren av eiendommen betale $ 103 mot boligutgifter (pluss deres andel av verktøy).

Innregnet kontantstrøm

Selvfølgelig, når du flytter ut av eiendommen, trenger du eiendommen for å tjene penger for deg måned i og måned ut. I dette tilfellet gjør vi samme beregning, men vi bruker det beregnet driftsinntekter (netto driftsinntekter dersom du ikke bodde i eiendommen).

Beregnet netto driftsinntekter (fra forrige del) ($ 6 600) divisjon med 12 = $ 550 per måned.
Månedlig boliglånsbetaling ($ 100 000 finansiert på 3,92% i 30 år) = - $ 473.
Totalt = $ 77 per måned.

Hvilken type kontantstrøm trenger du?

Som leiepriser i ditt område begynner å stige, vil kontantstrømmen sakte stige med dem (i de fleste tilfeller), slik at du ikke trenger en stor mengde kontantstrøm for å starte. I en ideell verden vil du ha en beregnet kontantstrøm på minst $ 100 per eiendom, men høyere er bedre.

Siden du planlegger å "hacke huset" og bo i eiendommen i flere år, kan du være ok å godta en mindre månedlig kontantstrøm. Bare vær forsiktig med dette. Det er ganske enkelt å overvurdere dine netto driftskostnader, så en liten mengde kontantstrøm kan bli spist opp av uventede utgifter, inkludert ledige stillinger eller reparasjoner.

Siste tanker

Hus hacking kan være en fantastisk måte å begynne å bygge velstand med eiendommer på en ukonvensjonell måte. Men du må være komfortabel med det faktum at du ikke skal være i samsvar med "tradisjonelle" sosiale normer.

Hvis du er ok med en ukonvensjonell livsstil, kan dette være en fin måte å begynne å bygge velstand tidlig på.