Eiendom

7 Regler jeg lærte etter å ha gått i fast eiendom investering

7 Regler jeg lærte etter å ha gått i fast eiendom investering

Følgende er en sanntidshistorie sendt av en kollega.

Å skape langsiktig velstand i fast eiendom investerer handler om å forstå reglene og ikke gå i stykker.

Jeg eide syv hus da jeg var 24 år gammel. Jeg var all-in på drømmen om eiendomsrett og kjører en Porsche Boxster. Jeg trakk i nesten seks figurer i året fra leier og en heltidsjobb.

To år senere var jeg blakk.

Derfor kan jeg forholde seg til Jeffs historie om leksjonene han lærte å investere i fast eiendom. Han lærte veldig fort noen eiendomsverdier er for gode til å være sanne.

Jeg tror fortsatt helhjertet i makten av fast eiendom som en langsiktig generator av rikdom.

Jeg har ikke bygget meg egentlig eiendomsmarkedet tilbake til sin tidligere herlighet, men jeg har skapt en konsistent kilder til kontantstrøm som vil vokse over tid.

Hvis du noen gang har drømt om å starte med å investere i fast eiendom, drømt om å tjene millioner i eiendom, må du unngå svindel og myter som selges av infomercial-selgerne.

Du må forstå de syv eiendomsreglene som vil skape langsiktig rikdom.

Hvordan begynte jeg i fast eiendom

Jeg begynte som en kommersiell eiendomsmegler i løpet av det tredje året på college.

Jeg hadde alltid blitt tiltrukket av historier om eiendomsmegling av utviklere som Sam Zell og Donald Trump. Jeg elsket ideen om å ta et stykke rå land eller en bygning og gjøre det til et kasseapparat.

Selge næringseiendom var bare begynnelsen. Jeg ønsket å være en utvikler, en investor, en eier.

Markedet for næringseiendommer hadde ennå ikke fått seg tilbake i 2002, men boligmarkedet var blomstrende. Jeg så løftet om rask takknemlighet og enkle penger gjennom finansiering og bestemte meg for å gjøre bryteren.

Jeg begynte å kjøpe enfamiliehus med 10% ned på penger lagret jeg mens jeg var i marinkorpsen og da jeg fikk min første jobb i bedriftsfinansiering. Jeg fokuserte på ... 'rimelige nabolag"Der jeg kunne kjøpe nedslitte egenskaper for halvparten av prisen jeg måtte betale i hyggeligere deler av byen.

Jeg skjønte at jeg fortsatt kunne få anstendig markedsleie på hus som kostet ti eller tjue grand mindre, så avkastningen ville bli større.

Det ville ende opp med å bli min første feil.

Men jeg var sulten, så jeg slo meg i rumpen, og fikse opp eiendommer, refinansiere for å tjene penger på den forbedrede verdien og sette pengene inn i en annen eiendom.

Jeg skulle bli rik.

My Real Estate Empire begynner å smuldre

I løpet av tre år bygget jeg opp til seks eiendommer, pluss mitt eget hjem. På et tidspunkt estimerte jeg mine eiendommer på litt over en halv million dollar med omtrent en femtedel av det i egenkapitalen.

Kanskje jeg ikke var rik av noen definisjoner, men det var ikke dårlig for en 24-årig like utenfor college.

Så begynte alt å falle fra hverandre.

Mine seks utleieeiendommer var å produsere konsistent kontantstrøm, men bare fordi jeg gjorde det meste av arbeidet selv. Jeg var min egen elektriker, maler og eiendomsforvalter. Du får ideen.

Des Moines-markedet er ganske lite, og det er vanskelig å finne en eiendomsforvalter for å håndtere enfamilieiendommer.

Jeg fant noen få selskaper, men alle ønsket å lade opp 15% på brutto leieinntekter. Dette ville ha betydd å utbetale nesten all kontantstrøm fra eiendommene siden boliglånbetalinger spiste opp det meste av leien.

Eiendomsadministrasjon var ute, så jeg ble sittende fast med meg selv sammen med å jonglere en heltidsjobb og nattklasser for min mastergrad.

Ulempen til billigere eiendommer på den andre siden av sporene var konstant leietakere, klager fra byhusinspektørene da eiendommene ble misbrukt, og manglende arbeid utsettes for en leietaker i retten.

Jeg begynte å forsømme mine egenskaper.

Som en aksjeinvestor i et bjørnmarked unngikk jeg til og med å tenke på husene mine. Når en leietaker flyttet ut eller kastet ut, kan eiendommen sitte ledig i en måned før jeg tilbrakte uken som var nødvendig for å ombygge den og få den tilbake på markedet.

Tomme hus mente at jeg betalte meg for å dekke boliglånsbetalinger, og det kunne ikke vare.

Jeg begynte å savne låneutbetalinger og ødela kredittpoengsummen min. Det innebar ikke mer refinansiering og ikke mer enkle penger fra banken.

Brent ut og fullstendig desillusjonert, jeg begynte å selge eiendommer for hva jeg kunne få.

Det var 2006 og markedet begynte å falle ut av eiendomsboblen, så noen ganger betydde det å selge et hus bare for å betale boliglånet.

Real Estate Investing Myths Jeg lærte den harde måten

Jeg eier fortsatt et par utleieeiendommer og tror på den langsiktige verdien av eiendomsinvesteringer. Dessverre er det mange myter der ute, for mange 3 am infomercials som selger varme strategier for å bli rik raskt.

Først er eiendomsmegling ikke en rik rik investering.

De virkelige historiene om eiendomsmegling er skapt i flere tiår, til og med generasjoner. Donald Trumps far var allerede en vellykket eiendomsutvikler og Sam Zell har administrert eiendommer siden tidlig på 1960-tallet.

Den gjennomsnittlige årlige avkastningen på næringseiendommer er 12,6% i henhold til National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) på data tilbake 40 år.

Det er en solid retur, men ikke noe som skal gjøre deg til en millionær over natten.

De eneste som blir raske raskt på eiendomsmegling, er de som selger strategiene til intetanende investorer.

En annen myte i fast eiendom investerer er at det er et kasseapparat, bare ring klokken og se kontantstrømmen.

Faktisk er det meste av din retur i skattefordelene og langsiktig verdsettelse på eiendommer. Hvis du utnytter eiendommene med gjeld, blir de fleste av leien din spist opp av boliglånsbetalinger og eiendomsforvaltning.

Kanskje den største myten er at eiendommen er en kilde til passiv inntekt.

Du kan kanskje ansette en eiendomsforvalter, og snu egenskapene dine til passiv inntekt, men dette er utelukket for mange individuelle investorer. Det er bare ikke nok kontantstrøm i de tidlige årene med å vokse eiendomsmarkedet for å ha råd til profesjonell ledelse.

7 Regler for å gjøre eiendomsinvestering (den riktige veien)

Få investeringer har skapt så mye familieformue som eiendom, men det er lett å falle for myter og svindel. Å tjene penger med utleieeiendommer, mener jeg å skape reelle eiendeler som vil gjøre deg langsiktig rike betyr at du unngår disse mytene.

Fast eiendom Regel # 1 - Det første du må gjøre er å lære å finne virkelig verdi av en eiendom før du kjøper den. Enhver investering kan være en god avtale for riktig pris, men det er ikke alltid lett å finne den prisen for fast eiendom.

  • Finn minst fem lignende hus som har solgt i løpet av det siste året i samme nabolag. Du kan vanligvis finne dette gjennom fylkeskonsulentens kontor eller gjennom nettsteder som Zillow.
  • Del salgsprisen på solgte hus ved deres kvadratfot og deretter gjennomsnitt nummeret.
  • Multipliser denne gjennomsnittlige prisen per kvadratmeter av boareal for eiendommen du vil kjøpe for en virkelig verdi estimat av hvor mye det er verdt.

Fast eiendom Regel # 2 - Estimere hvor mye administrasjon eiendommen skal koste ned til hver eneste detalj.

Dette innebærer gjennomsnittlig utleie av markedet i området, fratrukket ledig stilling og eiendomsforvaltning. Før du får en god ide om andre kostnader som verktøy og vedlikehold, vær konservativ med dine estimater.

  • Forbered tre estimater av kontantstrømmen for hver eiendom. Et estimat skal beregne alle kostnader i verste fall, det høyeste du tror de kan være over et gitt år.
  • Vær realistisk om tiden du kan sette i å administrere dine egne eiendommer. Vurder å bygge i minst deltidshjelp med vedlikehold eller administrasjon.

Fast eiendom Regel # 3 - Kjøp kun kvalitetsegenskaper der du vil være komfortabel med å leve. Du får bedre leietakere og vil ha lavere ledighet. Du vet aldri, hvis ting ikke går som planlagt, kan du ende opp med å leve i en av dine utleie.

Fast eiendom Regel # 4 - Den 3 am infomercials vil fortelle deg hemmeligheten til eiendomsmegling er å sette på så mye gjeld som mulig og kjøpe så mange hus så raskt som mulig.

Denne strategien gir spennende PowerPoint-presentasjoner, men fører bare til utbrenthet og konkurs.

Fast eiendom Regel # 5 - Ta det sakte, kjøp et par hus i ditt første år og få en følelse av hvor mye det tar å administrere fast eiendom. Du vil bygge en langsiktig virksomhet og unngå å komme inn over hodet ditt.

Fast eiendom Regel # 6 - Vurder å bli med eller starte en eiendomsinvesteringsklubb sammen med andre eiendomsbesittere. Dette har hjulpet meg enormt mens jeg gjenoppbygger mitt fremmede imperium.

  • Finn andre eiendomsinvestorer gjennom eiendomsmeglere, entreprenører og online.
  • Prøv å finne folk med ferdigheter i ulike aspekter av fast eiendom fra agenter til entreprenører, advokater og eiendomsforvaltere. Å sette dine ferdigheter sammen betyr at alle ikke trenger å være ekspert i alt.
  • Det finnes forskjellige måter å sette opp gruppen fra formelle foreninger hvor du samler pengene dine for investeringer til uformelle grupper hvor du bare handler ideer og hjelper hverandre med tjenester.

Fast eiendom Regel # 7 - Endelig diversifiser eiendomsinvesteringene dine så mye som mulig.

Kostnaden for en enkelt eiendom betyr at mange individuelle investorer står fast og eier en eiendomstype i ett marked. Det betyr all risiko for nedgang i type fast eiendom eller i det lokale markedet.

  • Kjøp forskjellige eiendomstyper, inkludert bolig, kontor, lager, fritid og lager.
  • Kjøp i forskjellige markeder over hele USA hvis mulig.
  • En måte å diversifisere direkte eiendomsporteføljen på er å eie REITs eller eiendomsmegling, som gir deg mulighet til å kjøpe en egenkapitalposisjon med noen få tusen i stedet for titusener.

Som enhver investering kan eiendomsmegling gjøre deg velstående hvis du vet hvordan du skal unngå de største fellene.

Å være en langsiktig investor i eiendom handler om å forstå reglene som vil holde deg fra å miste pengene dine som jeg gjorde. Ikke la historien holde deg fra å følge dine eiendomsdrømmer skjønt. Jeg investerer fortsatt i leieboliger og vil bli rik igjen, en dag.

Joseph Hogue jobbet som en egenkapitalanalytiker og en økonom før han skjønner å være rik, er ikke erstatning for å være lykkelig. Han driver nå fem nettsteder i personlig økonomi og crowdfunding nisj, tjener mer penger enn han noensinne gjorde på en 9 til 5 jobb og elsker å bygge sitt arbeid hjemmefra.

Skrive Inn Din Kommentar