7 leksjoner jeg lærte av å mislykkes i eiendomsinvestering

Mange mennesker tjener penger til å investere i fast eiendom.

Men det er den virkelige versjonen og og TV-versjonen.

Jeg falt for TV-versjonen.

Basert på litt mer enn en bok fra en selvutnevnt eiendomsstjerne, blåste jeg frem og kjøpte min første eiendomsinvesteringseiendom.

Det var en fullstendig feil.

Jeg lærte syv leksjoner fra den fiaskoen, og nå skal jeg dele dem med deg.

1. Hvis det høres for godt til å være sant, er det sannsynligvis - og det var det!

Har du noen gang hørt om en fyr som heter Carlton Sheets? Han var en av de som var i stand til å bli rik på eiendomsmegling, uten å virkelig gjøre noe guruer fra 1980-tallet og 90-tallet.

Jeg ville ikke bli overrasket hvis du ikke vet noe om ham - han har ikke vært mye i det siste. Han hadde en rekke overbevisende TV-infomercials, samt betalte eiendomsinvesteringskurs og bøker, og var ganske vellykket i en årrekke.

Min svigerfar kjøpte meg en av hans bøker, og etter å ha lest det var jeg hekta. Jeg skulle bli en eiendomsmegler millionær. Se opp Donald Trump, Jeff Rose er på halen din, og vil passere deg i den raske banen i løpet av et par år!

Det er i det minste det jeg overbeviste meg selv.

2. Stick med det du kjenner og elsker

Annet enn boka av Carlton Sheets, var summen av min akkumulerte eiendomsinvesteringskunnskap null. Jeg hadde aldri investert i fast eiendom, i hvert fall ikke bortsett fra mitt eget hjem.

Men hvis du noen gang har sett en av de glimrende TV-infomercials om hvordan du blir rik, må du innrømme at de er ganske overbevisende. Jeg er en positiv, høy energi fyr, og jeg skjønte at hvis noen kunne få denne planen til å fungere, ville det være meg.

Men det var et problem med min tenkning: eiendomsmegling investerer er ikke akkurat min ting. Og det betyr alt!

Finansiell planlegging er, og jeg er over det. Det kan være den største leksjonen jeg lærte av å mislykkes i å investere i fast eiendom. Hold alltid med det du kjenner og elsker, og la de andre tingene til andre mennesker.

3. Sanne tilbud er vanskeligere å finne enn du noensinne har forestilt deg

Min svigerfar og jeg bestemte meg for at vi skulle gå inn i dette eiendomsinvesteringsvirksomheten sammen. Jeg var en erfaren penger fyr, og min svigerfar er en dyktig handyman. Det var den perfekte tandem for å investere i fast eiendom.

Jeg studerte Carltons bok og kjente "formel" for å kjøpe en vinnende investeringseiendom - kjøp en eiendom som du med rimelighet kan forvente å motta månedlig leieinntekt på minst 1% av kjøpesummen.

Vi fant en slik eiendom. Spørprisen var $ 120.000, og markedsdata indikerte at den kunne leies for $ 1200 per måned. Nøyaktig 1%! Vi var på vei.

Men TV-infomercial formler og virkelighet blander ikke. Vi kjøpte eiendommen med et innskudd på $ 500. Jeg diskuterte deretter avtalen med min CPA, selv en eiendomsinvestor med mer enn et dusin egenskaper. Han fortalte meg raskt at vi overbetalt for eiendommen.

Det var et direkte slag mot magen - så vel som til mitt ego. Siden vi nettopp lukket på eiendommen, anbefalte han at vi kom ut av det uansett at vi kunne. Med samarbeidet med vår eiendomsmegler kunne vi faktisk tømme avtalen.

Men jeg lærte noe annet for min CPA-venn. Å finne røverkjøp eiendom til investering er ikke i det hele tatt enkelt. Siden alle andre eiendomsinvestorer i er på jakt etter gode kjøp, finner du dem aldri på de vanlige stedene.

Mer om det i leksjon # 6 nedenfor.

4. Aldri Overpay for en eiendom

Denne er stor. Du må betale mye mindre for eiendommen enn det er sant markedsverdi.

Ikke bare vil det gi fortjeneste på salg, men det vil også gi deg litt beskyttelse i tilfelle eiendommen har kostbare og uventede reparasjoner.

5. Cash Flow er alt - og du bedre beregner det riktig første gang

Glem 1% regelen, den månedlige leie skal faktisk være mye høyere. Min CPA-venn informerte meg om dette etter at vi lukket på eiendommen, som er da jeg plaget å faktisk spørre ham.

Kontantstrøm er også kritisk for suksessen til enhver eiendomsinvestering.

Leien må være tilstrekkelig til ikke bare å dekke den månedlige kostnaden for finansiering, eiendomsskatt, forsikring og utleier betalte verktøy, men det må også gi en fortjeneste, samt en godtgjørelse for noen av de uventede utgiftene. Utgifter som et nytt tak eller en ovn.

Men whoodda trodde? Absolutt ikke meg mens jeg fortsatt var i min "ekspertfase".

6. Leter du etter tilbud på alle de feil stedene

Når du er ute etter å kjøpe investeringseiendom, finner du ikke gode tilbud i avisens rubrikkannonser (der jeg fant min "avtale") eller til og med på den lokale flere noteringstjenesten. Det er mer sannsynlig at du vil finne en vinnende eiendom gjennom munn-og-munn og andre bakdørskanaler. Det er ofte et spørsmål om å finne salg av uønskede eiendommer før de treffer markedet.

Problemet er at eiendomsinvesteringene er svært konkurransedyktige. Du er aldri den eneste personen der ute som ser etter den neste big dealen. Av den grunn kan alle de vanlige stedene du finner eiendom bli plukket raskt, få som det er.

Vellykket eiendomsinvestering krever mye tålmodighet og investering av tid. Du må gjøre mye graving og bli kjent med mange mennesker for å finne tilbudene som vil få det til å fungere.

7.Aldri la grådighet kontrollere dine handlinger

Så mange mennesker har blitt rike ved å investere i fast eiendom som er vanskelig å ignorere muligheten, selv om du ikke vet noe om det. Det kalles grådighet, og kombinasjonen av store overskudd og slanke TV-infomercials kan gjøre det for godt å bli ignorert.

Men det er aldri en beslutning som er basert på økonomisk realitet, eller til og med en rimelig evaluering av ditt eget ferdighetssett. Den er basert utelukkende på grådighet. Du ser store penger blir gjort, og du vil ha det. Men å ha lyst til å få det til å skje er to forskjellige ting.

Fra nå av holder jeg med det jeg vet, og la løftet om umiddelbar rikdom til de som skriver bøker om det.

Det er min historie. Har du noen gang falt for det som viste seg å være en pengeproduserende ordning? Del og få meg til å føle meg bedre om min egen krasj og brenne.

Dette innlegget opprinnelig ble vist på Forbes.com.